嘉宾： 上海北孚地产研究所副所长 刘光东

　　重庆“地王”、长沙“地王”、上海“地王”……曾几何时，被开发商们竞相追捧的天价土地，如今却成了“烫手山芋”。土地市场出让价格不断刷新的盛况已不复再现，取而代之的却是开发商频频退地的消息流传。虽然深陷退地传言漩涡的开发商们或不置可否，或断然否认，但在今年的楼市困局之下，这究竟反映出怎样的市场现状？未来土地市场的走向将会如何？上证第一演播室就该话题请来业内人士做解答。

　　现状：市场弥漫观望气氛

　　主持人：近期“地王”频频出现退地传言，这是由哪些因素造成的？

　　刘光东：简单来看，开发商对一个房地产项目的运作有三个阶段。第一个阶段是围绕着“拿地”进行的，这个阶段的主要工作是决策分析。启动这个阶段通常是开发商的自有资金，也就是需要预先准备“真金白银”的。目前的市场形势下，通过项目合作、企业合资解决这一问题的也不在少数。

　　第二阶段是建设施工阶段，这一阶段伊始，通常也需要少部分的自有资金，其余启动资金常常可能有建筑商代垫，到项目建设一定程度，即可顺利办理银行贷款进行建设。

　　第三阶段是预售或现售，目前多为预售，即项目尚未建成封顶即开始销售，这个阶段是收获季节，若销售顺利，则支出成本包括银行利息等相对较少。总的来说，“真金白银”多发生在前期，不考虑时间价值，其占投资总额比例为30%至40%。