1997年的香港回归成为转机，两地通关的便利化掀动了港人过关消费的热潮，深港两地的币值价差让香港的低收入人群在关口这边享受到尊贵的礼遇。回内地探亲的港人，在关口消费、兑换再方便不过。而当时深圳地铁尚未开通，关口的港人难以分流到市内其他商业区。

　　如此一来，罗湖商业城经历了它的“黄金十年”。由于招租火爆，一铺难求，商业城的铺位拓展到了1700多间。

　　2004年以后，猖獗的假货使罗湖商业城成为政府重点整肃的对象，高烧式的繁荣开始降温。

　　阅尽几度沉浮，今天，在商业城的多数业主眼里，眼下的困难只是暂时的“熊市”，陈慧真就相信，商业城的客流和生意“肯定会反弹”。何胜安也认为，罗湖商业城地处口岸枢纽的优势商业地位仍然无可替代。

　　或许，商业城面临的困境来自过于众多的商铺拥有者——业主有1331个，其中只有20个是“大业主”。相比产权单一的北京秀水街市场，产权分散使得罗湖商业城的整体规划和管理障碍重重，无论整治还是转型，都困难甚大。

　　“我们会在经营定位上做调整。”何胜安说，“既然业权分散注定了只能发展小商品市场，那么我们完全可以大力引入和发展适合港人、外国人的旅游文化类商品，在发挥商品市场的街市文化功能上寻找出路。”