【市场探析】

　　政策不明  快者制胜

　　今年出现的任何一种营销花样，目的都很明确，那就是尽可能快地卖产品。由此表明，“快跑”已成为时下开发商的普遍心态。业内人士认为，购房者观望情绪不减，而地产宏观调控丝毫未现“松动”，开发商预期不乐观是主要原因。

　　一位开发商对记者说，目前福州开发商正面临１０年来最严峻的时刻。从2007年10月开始至今，福州商品房成交量逐月下降，同比跌幅高达65.4%。在长达７个月的低迷期中，开发商的最佳出路本应是“减产自救”，让市场达到供小于求的状态，但由于房地产开发的特殊性和长周期性，前两年项目上马的各大开发商均“刹不住车”，“减产”在2008年基本上无法实现，这使开发商面临着１０年来最大的市场销售压力。一位业内人士告诉记者一组数据，福州今年推盘量在200万平方米左右，但现在每月销售量仅在1000套左右，也就是10万平方米左右。同时，由于原来的投资型买家和多次置业者最易在低迷期逃离，因此二手房市场也会释放出大量的存量房，按前几年每年平均销售300万平方米左右计，10年发展累计有3000万平方米左右的量，保守估计其中炒房比例为20%，那么，二手房市场放出的量估计在600万平方米左右，平均以100平方米一套计算，应该有6万套左右，一时间市场出现供过于求的局面。

　　在产品愁卖的情况下，更大的困难又来临了，由于银根紧缩，福州的开发商不得不面对１０年来资金最紧张的时刻。一业内人士告诉记者，目前福州的开发商，尤其是手中有地的开发商，大部分的开发资金来源于银行，而存款准备金率上调，房地产开发项目资本金比例由20％提高到35％以上……近期相继出台的银根紧缩政策，一方面使开发商的银行贷款越来越难；另一方面，操作项目需要的资本金也进一步提高，对房地产企业形成了两方面的挤压。更紧迫的情况是，目前银根紧缩不仅没有松动迹象，反而有加严之势，在端午期间，国家再次提高银行存款准备金率，开发商由此深陷“资金门”。而“开源”不成，开发商唯有“节流”，快速销售向市场要钱。即使一些资金并不太困难的企业，也在加快楼盘销售速度。比如东区有一楼盘，目前仅余百余套尾房，销售压力不大，但开发商却决定加大甩货力度，问及原因，得到的回答是抓紧资金回笼。

　　“楼盘销售拖的时间越长，开发商们付出的代价也将越来越大。”该人士认为，福州楼市已迎来了多年未见的“营销战”。