去年,一个新兴物业形态——工业别墅在工业地产市场诞生,并凭借高性价比走俏市场。06年5月30日起,别墅用地正式停批,而随着工业别墅的面世,这个市场缺口被打开。
工业别墅,字面上理解,即工业用途的别墅。简单地说,就是工业用地上盖的类别墅产品,属性是工业厂房。
但工业别墅的真正用途绝不仅仅是产品加工生产,往往被开发商打“擦边球”,衍生至商务别墅,这样一来,性质就完全变了。
需求决定
有需求才有供应,工业别墅的出现并不是偶然,因为市场上很需要这样的物业形态。
简单地算一笔账,上海某总部集聚服务区,推出了55栋单栋建筑面积约1350—1360平方米的别墅式办公楼,按照18800元/平方米的单价,每栋别墅总价约在2540万元左右。虽然总价略高,但试着比较一下,一套位于市中心的独栋别墅,当前的单价基本都在3万/平方米以上,总价也大多都要超过千万,这样一看还是相当“划算”的。
林先生就租了这么一栋“工业别墅”,将自己的企业总部搬到了这里。“这个工业别墅在市区,独栋的,而且还能办公之用,相比普通办公楼更为方便保值,也比单买的自住型别墅更具功能优势,看来性价比相当高。”林先生显然对这栋工业别墅相当满意。
像林先生这样的企业主很多,尤其是企业的研发环节,多是在所谓的总部经济园区进行的。而这些园区内的物业多是企业独栋式,即一家企业一栋楼,当然这栋楼的布置由企业决定。不少企业就将一楼作为产品开发地,二楼办公,三楼居住,典型的生产、办公、生活一体化。而且随着商务园区的发展,越来越多的中外企业希望园区能满足生产、研发、居住等多方位的需求,这些工业别墅既能在外观上符合他们的需求,又比纯写字楼性价比高。
除了企业的需求,开发商的“野心”也是促成工业别墅走红的客观因素。前短时间,上海的一位房地产老总高调表示要开发工业地产。工业地产以门槛低、利润高等利好被公认为最具投资潜力的行业,利润将更高。比如上海总部经济园区内项目平均售价在5000元/平方米左右,如果用地性质是工业地产却当成商业地产销售,利润惊人。
企业追求舒适的生产环境、开发商追求利润更大化,加上别墅市场的“萎缩”,工业别墅应运而生。