北草机构执行总经理 施根贤

　　盘点2007，中国房地产市场在遭遇强有力的宏观调控的大形势下，却出人预料地走出了大幅飙升的行情，以致引来了年底更为严厉的信贷政策。展望2008年，在从紧的货币政策的大框架下，房地产市场面临着极为严峻的考验。一方面是调控政策的愈发收紧，一方面则是资金面上的持续紧缩。

　　可以看出，2008年从紧的货币政策无论是量上还是价格上的从紧，对房地产市场影响将是巨大的。作为资金密集型产业，金融支持的程度决定了房地产市场发展程度。房地产市场对金融支持的依赖不仅体现在房地产供给端的开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且作为房地产需求方的投资者对货币政策也十分敏感。因此，收紧房地产个人按揭贷款，和已经收紧的开发贷款呈“两面夹攻”之势，这将使2008年的房地产市场面临严峻的考验。连王石、冯仑等地产大佬们也不得不承认，房地产市场的拐点可能即将出现。

　　随着资本市场的发展，房地产龙头企业亦可以通过上市寻找在资本市场融资的新渠道。同时，对上海而言，城市化带来了实实在在的住房需求，而住宅供应相当一段时间内呈偏紧之势，内环、中环以内区域的可供房源十分有限，高额的地价在未来撑起了楼市的成本底价，这在相当程度上封杀了楼市大幅下跌的风险。

　　上海房价调整在即

　　房地产研究中心主任邢元志

　　在目前的市场状况下，关于上海房价，众说纷纭，但可以预见上海房价已经进入调整期。主要可以从以下四个方面进行分析：

　　首先上海房价从2007年10月起，已经步入调整期。具体表现为：成交量急剧萎缩、价格盘整、一些开发商公开向下调整价格 （连一向在上海房市多多的开发商也步入看空的行列）、土地拍卖价格连创新低（开发商对将来不看好）。

　　其次，基本面也决定了上海房价必须有一轮调整。具体表现有：上海人均住房面积达35平方米 （建筑面积）、房价远超一般工薪阶层购买力<一套房，动不动就100万、200万的，其他物价也不停上涨，但工薪阶层收入却几乎没有增长，失业率居高不下（含隐性失业率）>、租金回报率远低于一年期存款利率，此外国家执行紧缩的货币政策、对房地产业的调整还将继续（土地增值税开征、房产税开征、土地使用税开征、所得税开征等）。

　　第三，上海住房的合理价格。上海的房子，最终是为上海市居民服务的，炒房者终是以获利为目的，无利可图时必将选择离开。基于这个假设，我们假设一家三口居住面积为110平方米 （上海的主力房型，人均居住面积达平均数）、家庭收入的30%用来住房消费，上海家庭平均年收入为10万元，还贷时间为30年，购房后要户均装修及手续费用15万元，则可以估出上海的合理住房均价约为7000元/平方米。

　　第四，从国外经验看（全球从十九世纪二十年代至今，约有过大规模的房价泡沫破裂近30次），个人大胆估计，这轮调整周期应在五年左右（2010年是世博会，政府会加大对基础设施的投入，也许会有一些面子上的做法，可能会使调整推迟），今年应该是盘跌的开始，但不会有大的跌幅，更多的人会开始观望，持房的人信心开始下降；明年以后，下跌会加大（国际经济形势不看好，对国内有很大的影响，企业效益会下降、股市会下降、失业会上升、消费者信心下降）、2011年至2012年可能会出现这轮的低谷。具体的跌幅，预测将在30%-40%。

　　需要注意的是，房价下跌有两种表现，一种是其他物价不涨，房价下跌；另一种是其他物价上涨，房价上涨，目前的预测是按物价不变进行的，其实最可能的调整是其他物价上涨一些，房价微降。