买卖尽量采取资金监管

　　房款的交易安全性对于买卖双方来说至关重要。北京新近推行的资金监管就能很好地解决这个担忧。由银行作为监管者，在买方取得产权证，卖方取得办结单后，银行才将房款支付给卖方。这样能避免一些不法中介挪用客户房款用作他用或携款逃跑的现象出现，最大程度保障消费者权益。建议消费者购买二手房采取资金监管这种方式。

　　自行成交也可网上签约

　　个人自行成交需进行网上签约的，可由中介协会提供网上签约服务。而个人通过网上签约系统发布房源信息，只要拿着房屋所有权证及身份证件到中介协会办理，自己想卖房子的信息也就会网上公示。

　　转按揭变身“垫资”

　　去年起，各大银行已经全面叫停转按揭业务。在市场需求的推动下，转按揭被变换成为一种“垫资”形式，即卖方有抵押、买方要贷款的交易，必须买卖双方筹资或者担保公司、经纪公司先垫资，还清业主贷款余额，解除房产抵押，再进行买方贷款等后期操作。由于有了这种替代方法，银行叫停转按揭后并没有对卖方有抵押、买方要贷款的正常交易产生波动性影响。

　　目前“垫资”的方式中，资金来源主要是两种：买卖双方自行筹款、担保公司或经纪公司垫款；其中担保公司或经纪公司垫资的比例占到9成左右。担保公司或经纪公司垫资的方式需要资料核实、内部财务申请等流程，经纪公司进行垫资的费用，以链家地产为例，服务费为3500元，垫资额超过25万元的则加收超出部分的2%。

　　“垫资”六步走

　　第一步：签订买卖合同，买卖双方达成交易意向，并签署买卖合同；同时，买卖双方约定垫资资金的来源以及垫资服务费由谁支付。

　　第二步：备件；买卖双方签订买卖合同后，如果是担保公司或经纪公司垫资，需要买卖双方把买卖合同、借款合同、双方的身份证明等材料备齐，交由经办人员办理。如果是卖方自行筹款，则直接由卖方约银行进行提前还款就可以了；如果是买方筹款，担保公司或经纪公司在中间承担担保责任，那么买卖双方及担保公司或经纪公司三方签署担保协议，还款后就可以直接进入以下第五步的解押环节。

　　第三步：核实；经办人员在收齐资料后，到银行核实卖方贷款的余额，然后在房地局核实房产抵押情况。这个过程根据银行及房地局的查询速度决定，一般三个工作日左右即可完成。

　　第四步：还款；在核实完后，由担保公司或经纪公司内部进行垫资申请、审批等手续，并与业主原贷款银行约定提前还款的时间。

　　第五步：解押；还清贷款后，银行会出示贷款结清证明，卖方与代办人员携此证明到房地局进行解押。根据不同区县房地局情况，这个过程需要1-30天左右。总体来看，“垫资”整个过程需要1-2个月时间。

　　第六步：后期买方贷款、物业交割；解除房产的原抵押后，买方就可以进行贷款了，随后的流程便是银行贷款审批、物业交割等，直至整个交易的完结。