东方名城的深夜排队，部分楼盘销售率锐减……营销的作用对销售的影响已显而易见。

　　对于前者的成功，一位业内人士一针见血地指出，这两年楼市走旺，开发商不用花什么心思营销就可以赚得盆满钵满。而在淡市，那些营销成功的楼盘往往可以为开发商争取到持续的销售力。就拿东方名城来说，在项目未操作前，开发商就根据其所处的环境、规划及未来居住对象，为其作出准确的定位，打出“打造世界第九大港湾住区”的概念，并通过平面、电视、路招等立体化的包装将这一概念深入人心。

　　在项目的运作过程中，开发商通过层层递进的宣传方式，向目标客户宣传东方名城未来的生活方式、生活条件、升值潜力。这种大力的宣传显然收效颇丰，令其在淡市中获得了很佳的销售成绩，相比较之下，一些不注重宣传与包装的楼盘在现在的市场中就有点不走俏。据记者了解，在元旦中开盘的一个楼盘，几乎没做什么宣传就开盘了，结果开盘当日人气极冷，许多人告诉记者，都不知道还有这样一个楼盘。

　　元旦过后，有一位开发商坦诚地对记者说，看来今年要好好补上营销这一课了。

　　记者观点：从一荣俱荣到优胜劣汰

　　尽管一些新盘的上市让沉寂有些日子的福州楼市渐有起色，但是我们也应该看到，经过去年宏观调控的“洗涤”，消费者和开发商都日趋理性。楼市一荣俱荣状态已经结束，继而进入了一个优胜劣汰的“个股”时代。

　　楼市好的时候，房地产是个不动脑子也可以赚钱的行业，而当楼市走淡，许多开发商大叫房子不好卖时，会用脑子的开发商仍在赚钱，这种现象从今年元旦就可见一斑。这给房地产市场中的所有从业者上了一课，那就是，虽然目前仍是个买家观望占主流的市场，但只要有合理的价格、对位的营销、有特色的产品就能够带来不错的人气和销售成绩。这证明，福州的购买力仍然存在，福州人要购买房子的时候还是会买房子。与往昔相比，变化的只是买家变得冷静了，这就需要开发商迎合市场需要。也就是说，在市场开始有起色、购买力仍然存在的前提下，一个楼盘若成交很差，肯定是营销出现了问题，一个板块或一个区域都成交走淡，肯定是价格出现问题。
  如何解决问题？首先应该注意到消费者观念、心态的变化。

　　在去年的宏观调控效应下，变化最大的是消费者的置业观念。从近期的交易态势来看，购房者回归理性消费的同时，以投资、临时居住的价值取向为标准的非长期自住购房为指导的消费心态，正转变为以自住的眼光作为最终购房决策依据的消费心态。购房者也已不再担心房价过快上涨，有更多的时间在楼市中从容挑选。而福州楼市的置业选择余地的放大，则不仅要求开发商抛掉不理性的心态，积极启动自住市场，更重要的是，在楼盘开发前做好客户定位，在开发后做好营销策略。

　　2008年，将是福州楼市最多元化的一年。只要您想买房，必有一套适合你！