6.限外

    ⊙记者于兵兵

    随着房地产宏观调控的深入，市场对海外资本的态度正在发生变化。“当市场需要外资推动时，我们是被欢迎的，但现在情况已经不同。”一位外资中介机构高层无奈地表示。

    2005年作为中国汇率体制改革元年，也是外资于中国房地产市场风起云涌的元年。大摩、高盛、麦格理等众多海外投资机构从那时起大举收购中国一线城市的顶级物业，开始了热钱“横扫”中国房地产的普及式教育。尽管众多海外资金大鳄一再强调收购物业的目的是看好中国房地产市场长期投资潜力，但豪赌人民币升值的“另类”投资目的已经成为市场心照不宣的事实。

    从去年7月建设部等六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，到今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，房地产成熟物业投资领域开始对外资收紧城门。信义房产北京公司某内部人士介绍，2005年至去年年中，70%至80%的高端二手房购房客户为外籍人士，但从去年底到今年，外籍人士购房只占客户总量的近40%。

    受制于此，外资于2007年出现明显的转战直接开发投资的迹象。重大合作开发项目如：重庆龙湖地产与荷兰ING房地产机会基金联合参与北京市昌平区某组团土地投标，并以9.25亿元高价竞得113.5亩成都某地块。美国对冲基金管理公司AetosCapital与中国人寿达成协议，共同在中国房地产市场展开合作。Aetos表示希望在未来几年向中国投资10亿美元；冰岛格里特利尔银行(GlitnirBankhf)与中国地产商合作开发沈阳某市中心黄金地块住宅项目。

    巨资背后是房地产利用外资额的直线攀升。数据显示，截至今年10月，房地产业资金来源合计28863亿元，同比增长40%，其中国内贷款5611亿元，同比增幅仅30%。但利用外资同比增长67%，外商直接投资增长70%，后一项目在今年前五个月的增幅还一度高达89.9%。

    然而，这一趋势或许不会延续至2008年，今年底，国家发改委和商务部公布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，着入介入房地产开发领域的外资管理。根据新的指导目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅用地开发建设”从2004年修订的目录中的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

    国家加强限制外资流入楼市的重要原因是人民币升值造成的热钱冲动。一位外资银行人士告诉记者，目前，热钱40%仍然通过存款的方式保留人民币，因为这是最灵活的兑现方式。还有40%左右通过购买国债、基金等方式滞留在国内。而其余的20%就是房地产投资。而一旦热钱受美国加息，人民币升值周期结束等影响抽离出境，将给资本市场带来极大的不稳定性。