3 面粉比面包贵

没有最贵的，只有更贵的，土地市场疯狂烹调出“面粉比面包贵”的怪相，一块块“地王”让人震惊。

今年9月中旬，广州市白云区云祥路一地块以18729元/平方米的天价创下了广州市土地拍卖楼面地价之最，正是在此天价地王出现后，使9月份该区域房价比8月份一下子飙升了2205元/平方米，首次跨入了“万元时代”。

这个例子仅是一个缩影，土地争夺战的升级，致使“单价地王”、“城市新地王”乃至“全国地王”层出不穷。与广州相似，上海、南京等地也频频出现，同样的乱相在杭州西湖之畔正在上演，出现土地成本高出同区域房价的倒挂现象。

 “目前，在城市保障性住房尚未全面铺开的情况下，‘天价地’易引发公众对于房价增长过快的恐慌心理，影响社会稳定。”中国农业大学朱道林教授表示出担忧。

而近日中国社会科学院发布的2008年《经济蓝皮书》中特别指出，目前中国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来房价大幅提高，形成地价和房价相互推高的恶性循环，这就造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售。

土地市场频现“天价地”必须引起高度警惕，非理性的土地价格上涨隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张，对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。

 “现在必须加强对地产市场的金融监控。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析指出，资本市场对土地市场有相当影响，在目前经济环境下，要对进入地产市场的游资、热钱进行严格监控，防范其引发金融风险。

值得注意的是，近日国土资源部土地利用司地价处负责人表示，国土资源部将防止开发企业以少量资金囤积大量土地，同时要求实行净地出让，加快开发建设速度，并将合理控制单宗土地出让规模，单宗土地开发建设时间原则上不超过3年。

据了解，国土资源部还将加强土地批后监管，防范闲置土地，特别是将房地产开发闲置土地的清理作为重点内容，“面粉比面包贵”的怪相或将改观。

4 不是已上市，就是在上市的路上

如果银行贷款收紧，房企还有资金拿地吗？在今年，这个问题的答案无疑是肯定的。市场的难以预测往往源于各种要素的混杂，就在楼市信贷调控收紧的当口，开发商万幸地看到了人民币升值和证券市场回暖带来的转机，这种转机远不是“一线生机”而是“万丈曙光”。

据本报统计，截至今年8月，中国内地A股存量资金创13000亿元，仅7、8两月，流入资金逾3000亿元，连续刷新资金纪录。巨额资金不断涌入资本市场，地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一。从3月起至8月下旬，A股地产板块指数已经上涨近1.7倍。另据本报统计，房地产业是二季度基金增仓力度最大的产业，56家基金公司的323只基金在地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136%。

地产股上涨的最大受益者除了投资人之外还有地产企业本身。于是，市场在今年看到了如潮涌般的地产股多条渠道之势。如年成功完成IPO的房企有碧桂园、SOHO中国等地产巨鳄，还有华远、大华、格力等准备着借壳上市。又如截至9月中旬，仅增发一项，房地产企业就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。而年内已确定增发的房地产股超过20只。“因为市场好，地产股可以大举增发、配股融资，这时候不融资的企业就太傻了。”一位香港房企老总说。

从蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益热火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了一条完美的产业链。然而，这对赌格局却蕴藏着不小的投资风险，那就是“地价赌的是股价会上涨、股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之下。

 “市场必须清醒，股票市值仅仅是一些数字，一旦楼市有变，地产股动辄上千亿的市值可能迅速蒸发。”一位在香港经历了多个楼市涨跌周期的资深投资人士不无担忧。他指出，在地价对房价“正促动”的同时，不排除房价涨幅趋缓的“反威胁”，一旦房价上涨动力不足，开发商盈收资金链很难保证。