对此，陈少涌认为，由于新出台的《物权法》规定：住宅用房不得作为经营性用房使用，因此，原租赁合同无法履行。鹏图公司善意地提出解除与各业主的租赁合同，是为防止损失扩大化，也是实实在在地想解决原租赁合同不能履行的善后事宜。鉴于合同不能履行，故不存在哪方违约的问题，也就不存在违约金支付事宜，且鹏图公司已按原合同约定完全履行了装修义务，故业主所提出退还装修款事宜无任何事实与法律依据。

　　合同是否有效将成争议焦点

　　“双方争议的焦点，在于合同是否有效。”包乾风认为，合同中房屋装修的所有约定，应属于“部分无效”合同。包律师说，租赁房屋为酒店式样装修的单身公寓这是双方确认的，而宝龙与鹏图也共同向业主收取了所谓统一酒店公寓式样装修费用。未经消防、建设、房管、装修等有关部门批准即将“民用住宅商品房”擅自改变作为商务酒店公寓，进而进行统一集合装修，实质上是对民用住宅变为公共建筑进行公共场所的装修，该举违反了《消防法》。

　　“违反法律在先，消防当然通不过，这样的合同应是无效合同。”包律师认为。此外，业主们认为，宝龙以售楼返租定期回报的方式误导购房消费者，并为鹏图实现酒店式装修和经营，统一代收了购房户交纳的所谓酒店式样板精装修费用，每户5万元至10万元不等，如今导致原告房屋装修不能验收与使用，造成了业主损失，应当承担一定责任。

　　新闻观察榕城酒店式公寓夹缝中生存

　　酒店式公寓是专门为喜欢小型住所的人而精心设计的一种商务、旅游、探亲办公的短居客栈。福州公寓式酒店开始大规模扩军源起于2006年。

　　李女士在福州经营酒店式公寓还不到两年时间，其所经营的酒店式公寓，原本打算在福州快速发展连锁，但遭遇的诸多不顺让她把发展连锁的计划暂时搁浅。“酒店式公寓在榕难展拳脚。”李女士说，当前福州酒店式公寓四处布点，同行相煎，彼此日子都不好过，平均住房率不及50%。

　　记者调查后了解到，福州酒店式公寓大量扎堆，大多选择在五一路、五四路一带布点，由于短距离同质竞争，房价高不了。“当下福州的酒店式公寓，无一不在夹缝中求生存。”李女士表示，当前福州三星、二星的酒店与经济型酒店相互之间争夺客源，主要锁定房价在150～200元的客源市场，而酒店式公寓虽然主要做短租市场，但其消费价与经济型酒店以及低星级酒店“不谋而合”，客源极度同质。

　　近年来，如家、速8、金鸡汕、7天、汉庭等经济型酒店在福州快速布点，今年以来，上述品牌经济型酒店就在福州拓展了5家新的门店，客观上抢夺了部分原本属于酒店式公寓的客源。