“开发商在拿到预售许可证后会承诺一个开盘日期，超过这个日期还不开盘就算是捂盘惜售了。”中原地产华北区总经理李文杰向记者解释捂盘的界定。

　　2006年6月1日，北京市建委对“捂盘”的定义更为具体：商品住宅项目在取得预售许可证之日起三天内，应确保至少有一栋楼开盘销售。一旦违反这条规定，则属于未按期开盘的违规行为。

　　这就是为什么每个项目在北京市房地产交易管理网上都会留下符合规定的“开盘日期”——取得销售证的第三天。但项目开盘后是否真有顾客购买，购买多少套才不算“捂盘”呢？这没有一个量化的标准。

　　11月20日，记者以购房者的身份拨通了西绒线26号的销售热线，销售人员表示开盘日期待定，但今年年底肯定开盘。这比交易网上公布的9月17日开盘晚了许多。

　　销售人员给出的解释是：项目是精装修，因此领证后还需要时间装修。直到11月25日，该项目销售人员短信通知记者：西绒线26号25日开始排号，开盘日期暂定12月中旬。

　　而国瑞城给出的却是另一番理由。国瑞城的售楼人员曾明确表示三栋公寓楼都未开盘，原因是“开盘必须要等样板间完工”。记者以购房者的身份咨询过3次，售楼员都没有像其他项目一样要记者登记姓名和联系方式，只是不断强调“到现场来再说”。

　　虽然政府方面一直加大对捂盘惜售等违规行为的管制力度，但要让捂盘现形并非易事。“接到投诉后项目所在地区建委将在40个工作日内给与答复。”北京市建委的一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者。

　　“界定项目是否销售，不能凭售楼员的一句话，购房者也很难获取有效的证据。捂盘的开发商更多受到道义上的谴责。”李文杰表示，“如果按规定的销售日期不出售的话，购房者就可以投诉。但对于售楼这一市场行为，要想靠行政管制去调整难度可想而知。”

　　据北京市房地产信息网一位人士称，开发商在交易管理网上报登开盘日期非常简单，缺乏审核与查证。“这就是为什么点开每一个项目，相关信息都显示其符合规定。”对于抑制捂盘惜售，他表示：购房者遇到可疑项目就举报，有关部门才会有的放矢。

　　也许要想找到捂盘的现实证据确实困难，但从销售额上也可看出一些端倪。西绒线26号、国瑞城和优唐中心都是二环上的住宅项目，“开盘”数月来无一套成交，成为北京房地产市场的怪现像。