【探究】

　　竞地激烈 地价不断走高

　　“自2007年的新年第一拍，正荣集团就大手笔开头，拿下了今年以来政府推出的较为大幅的两幅地块后，今年的土地价就屡屡刷新”。一业内人士这样描述今年以来市场上整体土地拍卖的情况。根据有关专家分析，和去年下半年政府频频推出大幅地块的情况相比，今年的土地投放量总体偏少。

　　因此，由于土地储备的需要，位置较好的小面积地块，引起了市场上不少开发商的争夺：3月27日的土地拍卖会上，五四北仅8.02亩的地块，就引来了7位买家竞相争夺，并经过了75轮举拍加价，最终以比起拍价高出三倍的价格成交；而面积仅为4.14亩的原福州市汽车运输总公司用地也引发了竞拍者的激烈角逐，最终由福州康讯信息科学有限公司以2750万元竞得，每亩单价达到664.25万元；6月29日，原福州市汽车运输总公司用地拍卖，竞价几乎高出起价的一倍，每亩单价达到664.25万元，其中，楼面地价约为6639元/平方米……今年“9·11”的土地拍卖每亩超过了1000万元更是让人们记忆犹新，万科以27.2亿元竞得福州五四北一地块，创下了榕城单幅地块的最高价，其楼面地价每平方米达7096元。

　　近年来，全国的开发商都在激烈的拍卖会上不惜重金拿地，频频产生新“地王”，福州也未能免俗地卷入了地价攀升的现实。面对这样的楼面地价，业内人士认为“已经超出了该区域目前的房价，‘面粉的价格已经比目前的面包高了’”。

　　买项目 已成圈地“捷径”

　　因为“土地储备量越大，企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险。而收购一个项目，利用闲置土地其实是一个缓解土地供应不足、规避市场风险的有效办法。”业内人士林先生告诉记者，一个正常楼盘从拿地到上市起码需要两三年，但接手一些有困难的“烂尾项目”则可省掉不少前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。“由于烂尾项目一般搁置时间都在3年左右，出售方的心理预期并不是很高，接盘者往往可以用较低的资金拿下，获得后期较高的利润”。此外，政府部门还决定，对烂尾楼接盘者实行优惠政策，各种规费、配套费可减免。而在房地产投资成本中，如果是住宅类项目，各种规费和配套费要占10%的成本，而在商业类地产项目中还略高。

　　“这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓走了一条短、平、快的捷径。”我省一知名地产专家认为，“项目本身的投资价值大小、规划设计和改造成本、与债权人的关系等问题都必须清楚地考量。”