警惕“天价地”中的非理性需求信号

    　从地和房的关系看，地价作为房价的重要构成部分，对房价有影响，但不是决定性的，“天价地”并不必然导致“天价房”。

  　  调查证实了这一点。2006年13个重点城市251个房地产开发项目，房价中地价约占20%—40%，而开发利润普遍在10%以上，中高档商品房一般达到30%—40%。2007年上半年，全国居住用地楼面地价占房价比重为25.9%，北京等8个重点城市的地价占房价的比重集中在15%—25%之间。

　    房价的高低本质上是由市场供求状况决定的，房价上涨本质上是市场需求过旺与供给不足之间矛盾的显化。在房地产市场需求不变的条件下，通过行政手段压低地价只会增加开发商利润，却难以达到降低房价的目的。

 　   说到底，开发商敢以“天价”拿地，是暗含着对今后房价上涨、修改规划、上市融资等强烈预期，是非理性需求所致。对“天价地”透出的种种非理性需求信号，我们必须高度警惕。

   　 “天价地”多是上市公司所为，与资本市场有很大关系。这些公司拿到土地不是直接为盖房子卖，而是用作一种金融手段，在股市上继续制造财富神话。其风险可能会转嫁给股市中的中小股民。因此，必须对进入房地产市场的资本进行严格监管，防止其兴风作浪。

    　从操作层面上，对种种非理性的需求进行合理引导，非常重要。11月8日上海几幅住宅地块的最终竞价结果是，郊区土地均价每平方米过万元，上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地楼面地价高达每平方米两万元。引人关注的是，这次挂牌现场竞价采用了新规则，即从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。政府的本意是抑制公开举牌所产生的非理性行为，但开发商表示，由于不知道其他公司的“底牌”，每家公司都报出自己能够接受的极限价格，进而导致新江湾城地块报价第一的公司比第二名多出了2亿元以上。

    　上海的尝试值得肯定，但实际效果也说明，实施土地招拍挂仍需进一步靠近市场，研究市场心理，这样才能拿出更有效的办法，将土地公开竞买中的非理性行为压到最低。