在这十年间，福州的房地产在“风雨”中稳步前行。福利分房的终结，商品房时代的开始，给“要房时代”画上了句号，同时为“买房时代”注上了加减号。

　　千家万户的城镇居民，他们的居住场所的演变、升级，见证着房改十年的发展；他们对私有财产观念的思路转变，折射着房改十年的变迁。

　　回顾福州这十年的地产发展，我们按时间将它划分为三个阶段，从散户时代到市场的平静期再到全民投资时代。从散户时代跨越到全民投资时代，房地产市场化深入人心。然而，另一只无形的手———政府部门的宏观调控一直努力着，最为重要的是，各级政府已经开始将解决中低收入居民住房难的问题作为当前房地产调控的重点，大力推行“廉租房”、“限价房”等保障性住房，为中低收入人群实现自己的住房梦想提供了专属的“舞台”。

　　1998年～2000年 散户时代来临

　　1998年，一纸公文———《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的下发意味着福利分房的结束，住宅进入市场化轨道。对地产商来说，这是一次全新的挑战。当时有业内人士总结，开发商与购房者进入一个全新的时代，即散户时代。

　　地产人士林昀称，在福利分房的集团买房时代，房子只是大小的区别，结构及配套设施并无较多的区别。然而，散户时代的购房对象则是身份、地位、财富、品位各异的个体。多大的面积？户型结构怎样？周边环境如何？配套如何跟进？这一切，开发商都要迎合购房者的需求而作出决策。开发商由卖方市场进入买方市场。

　　应该说，散户时代的来临，给开发商带来的既是挑战又是机遇。在福州，有不少“开拓者”迎接挑战，根据福州市房产交易所截至1999年2月的统计数字表明，福州市可供出售的商品住宅有１９９．２８万平方米。在当时，代表的楼盘有实达温泉花园、天元花园、天赐良园、融侨Ⅲ区、九龙山庄、梅海园等。

　　1999年购买了天元花园的林先生回忆起当初的买房经历，他说这些楼盘分散在市区的各个角落，当时的营销手段单一，对于散户而言，想要了解这些楼盘并不是件容易的事。1999年3月，媒体举办了购房直通车，这在当时还是首次由媒体发起，四期活动，在看了18个盘后，他选择了天元花园。而据事后统计，这次活动有千人报名参加，成交金额近亿元。

　　购房直通车的火爆，让人们目击了冰山一角：在福州，有许多百姓兜里都装着钱，需求是有了，供给才刚刚开始。福州房地产市场开始第一次“井喷”。

　　楼在盖，城市在变。2000年前的福州，甚至连中心城区都到处是成片的木结构棚屋，在银行工作的唐先生对于老福州人用“纸裱福州”来称呼福州深有体会。唐先生称，自己是第一批旧城改造的受益者。

　　第一改造项目是苍霞棚屋区新城改造工程，2000年的７月，占地２１８亩、历经三百多年风雨的苍霞棚屋区正式拆迁改建。次年8月，由城乡建总担纲建设的总面积达２６万平方米的苍霞新城全面落成，由４１幢住宅楼和１幢写字楼组成，3400多户居民顺利回迁。已先期安置到工业路荷花新村的唐先生称，自己的许多老邻居因此住上崭新的高楼。继此之后，苍霞、上渡、菖蒲、安平等几大旧屋片区改造，取而代之的是林立的高楼。

　　真正让城市格局发生变化的，则是新区的建设。2000年，福州市政府发出了实施城市东扩南进的号召，并为此做了许多实质性的配套工作，金山碧水项目为新区开发迈出了实质性的第一步。同时，鼓山新区的开发也如火如荼地进行着。

　　2001年～2004年 平静中的阵痛

　　温表　2001年的福州房地产市场一片红火，银行金融的支持、政府房补的发放等都使得人们的买房热情高涨，越来越多的消费者打算购买商品房。房地产的价格悄然上涨相对平稳，市中心每平方米３０００元到４０００元之间，二环路上每平方米２０００多元。

　　这种平静的、波澜不惊的状态持续到2004年。在业内人士林春榕的回忆中，这期间的开发商正经历着平静中的阵痛。这期间，集资建房彻底喊停，住宅全面市场化。然而，房价一直保持着稳步发展，并没有太大的起伏。作为一个省会城市，福州的房价相对较低。土地市场暗箱操作不再，阳光拍卖让一切交易都变得公平。面对经济适用房的推出，面对越来越挑剔的购房者，面临着营销成本不断上涨的压力，开发商在经受着市场的历练，努力修炼自身的同时积极向外拓展，福建军团声震全国。

　　这期间，不得不说的是经济适用房金山碧水项目。林春榕称，它的推出引发了一场楼市风波。作为福州市东扩南进重中之重工程———金山新区Ⅰ期建设项目金山碧水占地1068亩，总建筑面积71.8万平方米，其中住宅64.5万平方米。金山碧水在2001年4月推出，起价1450元，均价1680元，价格低于同地段、同质量的商品房。

　　金山碧水的低价风暴，对当时正在如火如荼的商品房市场来说，无疑吹起一池春水。房产策划人刘波称，业界尝到了苦涩的一面。据了解，在相当长的一段时间内，金山新区的楼盘价格都保持在２０００元左右。为此，当时福州市房管局局长王融生解说楼市风波，他认为金山碧水将对福州市的房价起到调节作用，平抑了福州房价。的确，政府之手对楼市起到了调控作用。