一铺养三代——商铺红火但成功案例罕见

症状

        尽管“一铺养三代”的说法充分证明了成功商铺投资的利润空间，但是商铺投资也非常容易非理性和盲目投资。从北京近几年的商业地产开发模式看，无论是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，分割物业产权出售，快速获利。这一违背国际商业地产开发规律的做法，也让一些企业自食其果，成功者少，陷入纠纷者众。用这种手法做商业地产，投机的成分很高。与住宅投资热有所不同，住宅尚有巨大的市场需求在背后支撑，商业地产一旦投资失败，其结果只能是一损俱损。一旦投资失败，就可能从“一铺养三代”变成“三代养一铺”。

现象

大势：高空置率敲打虚假繁荣

        据戴德梁行发布的一份报告显示，北京2007年进入了最为集中的商铺开业高峰期。本年度计划开业之商铺面积累计高达410万平方米，商铺供应量将超过620万平方米。在供应量激增的同时，商铺的销售却并没有随之水涨船高。

        专业人士指出，在北京、广州、深圳等地区，商业地产总量初显过剩端倪。数据显示，商业地产销售率（销售与供给比例）除了上海较高为92％外，北京、广州、深圳这一指标分别为32％、50％、42％，这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。

        商务部市场体系建设司处长刘晓峰以“两个有余，三个不足”来概括目前的商业地产现状：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。正是这样的原因，造成商业地产不能给经营者量身定制，提供其所需的经营场地，让经营者们对近期开发的大量商业地产项目敬而远之，空置率居高不下。

个案：轻信返租，投资被套

        目前，国内缺乏专业商业地产运营商，多数商业地产项目都是搞住宅的开发商“转业”开发。他们往往缺乏商业地产开发经验和经营管理经验，缺乏后续的商业赢利能力。而且一些开发商为了分散风险，往往会成立项目公司，和集团公司没有直接的法律关系。项目赚了皆大欢喜，出了问题投资者就会发现，所谓的某集团早就不见了踪影。商铺的广告也往往非常诱人，什么“3年返租”，“回报率10%”……一些投资者在轻信这些承诺后，才发觉现实并非如此。

        纪先生就是看到某大集团的商铺广告后，在北四环附近购买一间社区底商，谁知开发商卖完后就撒手不管，由于缺乏统一运营和管理，纪先生的商铺从餐厅、服装精品店到烟酒铺换了个遍，出租收益也一降再降，根本无法支撑贷款。几年的惨淡经营，粉碎了他对社区底商的幻想，转而把投资的目光转向主题商业和SHOPPINGMALL。但主题商业如“巨库”、“碧溪家居广场”的失败，也让纪先生再次看清了“一铺养三代”的艰难。对于现在流行的产权商铺、售后包租等概念，纪先生认为，概念再诱人都只是包装，投资商铺还是要看地段、人流、定位和开发商培育市场的措施。

观点

        为何面对如此高的空置率和相应的风险，商业地产却依然受到青睐，投资热一直不退？

        大中城市的商铺价格一般是住宅的2～3倍，甚至是7～8倍；而成本仅是住房的2倍左右。来自北京中原的统计数据显示，2006年北京商业用房成交均价为15582元/平方米，与2005年同期比较，每平方米销售价格上涨了1450元，同比增长10%。城八区中，东城区价格最高，均价达到22079元/平方米。如此高的价格，一定程度上在于人们对经济发展的乐观预期，但同样离不开一些开发商炒作的结果。

        对此，商务部建议尽快出台《城市商业网点管理条例》，加强对大型商业设施建设的科学调控；对拟建的大型商业地产项目进行清理，防止商业地产热继续蔓延。

        与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，我国开发商普遍采取的开发方式是，通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后返租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。当“庄家”获利离场后，“散户”缺乏对商业项目的运营能力，造成一些项目前期宣传的美好前景被一片冷清景象所代替，凸现了目前商业普遍存在的前期销售与后期经营无法达到一致的矛盾。

        “众多商业项目为了达到高价销售商铺，往往通过夸大的宣传及美丽的定位来吸引投资者”。一位业内人士说，一旦这些项目进入商业经营期，高额的投资回报无法兑现，如果不改变这种售完就跑的商业地产模式，“一铺养三代”就只能是镜花水月式的美梦。