骑虎难下——有价无市让部分楼盘面临尴尬

症状

        除了极少数高档楼盘，大部分所谓高档住宅销售情况不容乐观。尽管如此，放不下架子的众多高档楼盘依然领涨楼市。一边是居高不下的房价，一边是卖不动的尴尬，正所谓骑虎难下。

现象

        本报曾经报道，从今年二季度起，京城多个高档住宅销售放缓，虽然在7月份，有泛海国际居住区、国奥村等极个别楼盘以超过百套的成交量刷新了历史纪录，但以朝阳公园板块、燕莎板块、双井板块和亚奥板块等为代表的大多数高档楼盘销售仍未走出低谷，其中以售价超过20000元/平方米的高档住宅成交量跳水尤为严重。

        “价格在15000元/平方米以上的项目整体销售率为20%多一点，一些价格上涨过快的高档项目甚至连续出现了单月零成交的情形。”北京市房地产协会的一位人士在接受记者采访时表示。但与此同时，北京高档房的价格却一路走高，进而使得其“有价无市”的特征更加凸显。

        日前，记者在走访京城一些高档楼盘时也看到了类似的情形：一些销售价格在20000元/平方米以上的高端楼盘仍然难挽销售量持续下滑的颓势，其售楼处鲜有前来看房的人。

        与之形成鲜明对比的是，虽然成交量严重缩水，但这并不阻碍北京高档房价格节节走高的势头。比如，亚奥区域的房价已由申奥成功初期的5000元/平方米上升至现在的18000元/平方米，区域内有开发商乐观地认为，到年底销售价格将突破25000元/平方米大关，甚至很有可能达到30000元/平方米。

        有价无市的奇怪局面，是非常时期京城楼市一大病状，对于这些“死扛”的楼盘来说，这种病态现实颇为无奈。

观点

        凡是一种商品出现滞销时，其价格都会往下走，而北京的高档房却反其道而行之，显然有悖于常理。

        京城某地产商一语道破了天机，房价上调是以其开发成本及市场的供求关系为基础，辅以销售节奏和建设进度为参考因素的，是一种理性的市场行为，但现在大部分项目都属于跟风，是一种人为的涨价。

        他分析说，在奥运概念的刺激下，大多数开发商对房地产市场的判断往往过于乐观，更愿意给自己的房子定一个特别高的价格，“他们相信在奥运前把高档房售价提高不会出现死盘的现象，虽然可能会牺牲销售速度，但是预计会获得可观的利润。”

        更重要的是，由于“拿地”成本的不断攀升，使得开发普通住宅的利润空间已在逐步缩小，开发商在产品的选择上，往往会倾向于利润更高的高档房，但是在产品设计以及配套服务上却鲜有突破，产品同质化现象极为严重，从而导致销路不畅，如果下调价格势必会影响其收益。

        于是，大多数房地产开发商只能在由低销售量与高房价做成的“钢丝”上行走。很显然，因为高档房不但价格高，而且户型面积偏大，单位面积价格涨幅就会进一步放大总成本，“过高的价位、过快的涨幅，对高档房的成交产生了明显的抑制作用。”

        在加息压力日趋增大的背景下，一些高端项目还面临退房的风险。

        日前，一份由媒体根据北京市房地产交易管理网的期房退房公示中显示的数据，经调查公布了“北京高端楼盘退房排行榜”。榜单显示，截至9月24日，在退房前30排行榜中，排第一的韦伯国际发展中心退房套数高达354套，退房较少的项目也有近10套。榜单中销售均价在15000元/平米以上的楼盘有12个，占四成。

        许多五六月新推出的住宅项目也有不同程度的退房现象，而且好几个项目的退房率都在15％左右。