伪品质横行
经济学原理是价值决定价格。事实上,北京楼盘目前已经陷入了价格与价值的背离误区。
开发商“绞尽脑汁”拼死提高房价的同时,买房人付出高额的房价成本,但诸多高档房并非意味着高品质;当买卖双方都以高房价作为高档房的标准时,所谓的高档房顶多为高价房,伪品质便成了必然。
“目前房屋品质不高,买房人脱离不了干系”,一位律师坦言,在其验房过程中,理性、懂法的买房人实在罕见。很多买房人根本不知道如何维权,甚至连购房合同都不仔细看就签约了。作为买方,对房屋质量漠不关心,更不知关注哪些,加之投资性需求居高不下,如同“萝卜快了不洗泥”一样,在房屋不愁卖的前提下,开发商哪有动力提高房屋品质。
更有甚者,是偷工减料。原来准备采用高档进口电梯,现在改用合资品牌电梯;原来准备请专业的景观公司做绿化景观,现在随便种些花草树木……这些变化对房屋质量本身没有太大的影响,但楼盘的品质却打了折扣。但在“抢”房的心态下,这些变化往往都被有意无意地忽略。
产业生态被破坏
过去,北京长河湾项目在持续热销后破天荒地提出了对热销的冷思考,其董事长黄怒波声称,“热销从来都是双刃剑!所谓成也热销,败也热销……越热销,越要冷静”,此语可谓道破很多开发商的心声。
价格飞涨背景下的高档楼盘印证了这种忧虑。“价格在15000元/平方米以上的项目整体销售率为20%多一点,一些价格上涨过快的高档项目甚至连续出现了单月零成交的情形”,北京市房地产协会的一位人士表示,但与此同时,北京高档房的价格却一路走高,进而使得其“有价无市”的特征更加凸显。
然而不涨价,更不符合营销规律,产品更难卖,这就使得这些楼盘陷入骑虎难下的尴尬境地。尽管一些开发商认为,产品越留越值钱,通过高价位捂盘也是一种不错的选择,但不能回款,这个想法未免底气不足。
透支未来的隐忧
5号线开通前夕,沿线部分楼盘在20天之内涨价20%以上。类似这样的疯涨在今年比比皆是,从投资者角度来说,这种价格变化利于短期投机,却透支了未来的机会。
根据我爱我家、链家地产、中大恒基等中介公司租房数据综合计算,北京房屋租售比已超过1∶350,超过了国际公认的300比1的警戒线。专家指出,房屋售租比过高,意味着房产投资收益正在下滑,房价存在着“虚高”的成分。
市场分析人士认为,售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力,而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状,更进一步拉高了售价租金比。如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分,目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。
对于买房人来说,加息是另一个越来越需要认真对待的问题。即使利率水平达到建国以来的平均水平,也将在现有基础上大幅提升;上个世纪90年代的通货膨胀周期内,存款利率最高达12%,如今的情形与上一轮的通货膨胀惊人地相似,在未来相当长时间内,加息的压力将一直存在。