四两撼千斤——限价房能否撬动高房价

症状

        《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》显示，在“十一五”期间，北京市保障性住房及限价房规划总建设规模将达到1800万平方米，其中经济适用住房480万平方米，廉租住房120万平方米，限价房1200万平方米。目前北京市已经完成了全年供应双限房用地300万平方米的81.67%，但限价地周边楼盘价格却并没有松动的迹象,限价房的作用是否被高估了呢。

现象

        2006年5月29日,北京市国土资源局副局长张维首次提到“限价房”用地,并率先公布了6块限价房备选用地。到2006年“十一”前夕,根据市国土局公布的消息,限价房备选用地已经增加到18块。

        今年3月30日,北京限价房地块正式亮相：西三旗北京轮胎厂等首批3个限价房地块发布招标公告，最终住总集团曾以13.98亿元竞得首块限价地西三旗地块，北京鸿基世业房地产开发有限公司以7.64亿元竞得鸿基花园二期地块，北京首钢房地产开发有限公司以12.48亿元竞得石景山金顶街地块。鸿基花园二期地块上的房屋建成后，销售价位在6800元/平方米，石景山金顶街限价地销售价则为6250元/平方米，比周边楼盘价格低10%～15%左右。

        据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示，西三旗、金顶街、花乡造甲村3个地区自今年3月底正式发布限价房土地出让信息至今，二手房交易量上涨幅度放缓，房源挂牌量有所增长，购房客户的观望情绪加重，限价房作用初显。

        6月15日,清河小营地块、宋家庄地块等第二批限价房上市。最终，北京万科企业有限公司以5.9亿元竞得丰台区东铁匠营宋庄路地块，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以4.65亿元竞得海淀区清河小营地块。清河小营地块的限价房销售限价为6600元／平方米。有业内人士认为，虽然这些地块周边项目价格并没有因此而降低涨幅，但限价地的示范效应却给购房者一种强烈的心里暗示，随着未来1200万平方米现价房形成，北京房价涨幅将得到抑制。

        西三旗地块共计将建设4000多套住宅，其中配建的廉租房约为400多套，限价房6成户型为60平方米至80平方米的两居；清河小营的限价房全部控制在90平方米以下，廉租房套型控制在50平方米左右，共可提供两限房和廉租房1700套左右。两块限价地供应的住宅和廉租房总计为6100套左右。限价地的出现，对周边项目造成了无形的压力，据中大恒基不动产研究中心的统计显示，7月份该区域入市项目的放量也明显加速，比5月、6月的放盘数量都翻了一番。从目前在售项目看，小户型比例达到4成。抢在限价房作用显现之前，加快与限价房同类型住宅的消化速度，以避开竞争，成为该区域项目开发商的共同选择。

        7月，北京推出了限价房地块航母——开发面积达101万平方米的常营地块，和以往推出的限价地相比，常营两限房项目的销售限价为每平方米5900元,创下了限价房的最低价。101万平方米的超大限价房地块的推出是否能改善北京房价高企的局面,还需要时间检验。但政府连续高调推出大规模的双限地,显示出政府决心拉低房价的决心。

观点

        中原地产北区域董事总经理李文杰认为,从北京的情况来看,造成房价急升的主要原因就是“供不应求”。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，不能期望短期内通过抑制房价来达到供求平衡,而增加供给才是一个基本的政策倾向。1200万平方米限价房计划的出台，无疑是政府增加房源供应的有力措施。

        然而几乎没有开发商愿意承认，限价房的入市会改变当今楼市的价格格局。“限价房对普通商品房影响不大”的众口一词，不免包含着一丝死扛的无奈。有开发商在评价限价房时说：“限价房多为中小户型，我们的社区以大户型为主，产品类型不同，不存在竞争问题，价格也不会受多大影响。而且限价房小区的社区配套也无法和我们这样的高档社区相提并论。”这样的理由似乎颇有说服力，但对于多数购房者而言，价格才是他们考虑的第一因素，社区再好，产品再精，若价格超越了其承受力，购房者只会掉头而去。

        “买能买得起的房”是购房者的首要需求。限价房的出现，让他们有便宜的房子可买，购买人群发生大面积转移是可想而知的。随着限价房的集中供应，房价逐步走向平稳乃至下跌，就不再是天方夜谭。