温水煮青蛙——持续加息考验的不仅是买房人

症状

        中国正处于一个新的加息周期，事实上，我们刚享受过前所未有的低利率水平，但随着利率水平逐渐接近历史高位，对贷款买房的“房奴”来说，打击可能是巨大的。

现象

        建行研究部日前发布报告指出，在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，意味着国内商业银行个人住房贷款在最近一个时期内已逐渐步入违约高风险期。

        数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年年末的10127.23亿元上升至2006年年末的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年年末的184.42亿元上升至2006年年末的192.41亿元。

        8月22日，央行今年第4次上调一年商业贷款，至此，不到3年加息已达8次。与此同时，央行拟将第二套房贷款首付提高至四成，目前广东、重庆的银行已先行一步。房贷紧缩政策无疑抬高了房产投资门槛，使普通投资客“以房养房”的风险日渐加大。

        按照加息后的利率水平计算，一笔金额100万元、期限10年的住房贷款，使用不同方式还贷，固定利率房贷可以比浮动利率房贷节省利息高达13230.05元。据网上调查显示，54.1％的消费者因为屡次加息而有暂缓购房的考虑。

        链家地产认为，由于央行的屡次加息，使得其累计增加成本已经相对较高，尤其是在未来较长的时间内，央行再度上调利率的预期依然存在，从而会使贷款者的压力骤然增加。

        尽管今年来已经4次加息，但目前年利率3.6％的水平依然是低利率，在上世纪90年代，我们的最高年利率达到了25％（12％的年利率加13％的保值贴补率），所以不管接下来通胀的走势究竟如何，加息的空间还很大。

观点

        如果存款利率为10%，有什么可能贷款利率还是5%？

        存款利率不可能为10%?就是在10年前的1995年，1年期存款利率还是10.98%。当时的国库券年利率是将近16%（加上贴息）。在90年代初的时候，北美金融市场的一般住房按揭利率都在12%以上。做20年的长期按揭,利息远超过本金是很正常的。因为你提前20年享受了住房。

        中国的利率是由中央银行指定的，但是，这样的指定是要根据市场的变化来执行的。美国一年来升息10次，联邦最优惠利率从1%升到了3.25%，中国的利率只升了一次。利率和汇率是关系到一个国家经济运行的最重要的调控数据，央行必然是慎之又慎。但如果石油价格继续维持目前的疯狂上升，通货膨胀将不可避免，利率上行也就指日可待了。

        事实上，当利率上升后，尤其是市场预计利率将进一步上升或者利率将在可预见的期间始终维持在高位的话，房产价格自然就要相应下行。美国地产市场的历史数据表明，在其他因素不变的情况下，利率上升一个百分点，房价跌3%。

        所以，利率上升后，受打击最大的是在利率上升前（利率低谷）高位买入房子的人（价格峰位）。因为他们要为已经跌去的房价继续支付高额的利息。

        历史最低的利率水平催生了楼市的空气繁荣，而这种繁荣，随着加息周期的完成，必然遭受重大打击，而最痛苦的，无疑是直接承担了这个打击的贷款买房人。