三、从土地购置看投资的增长

曾经一度许多人都认为房地产的投资增长拉动了中国的固定资产投资增长，并拉动钢材、水泥的消耗与增长，成为经济过热的罪恶源头。因此大量的控制投资增长的调控措施都首先从压缩房地产投资增长开刀，但却忽略了整个房地产投资增长中土地购置费用增加对投资名义增长的影响。

REICO工作室今年第二季度报告中对此做了专门的分析，结论是：土地购置费用增长对房地产投资名义增长的贡献率为20.9%。

根据《中国统计年鉴》（2006年）提供的数据，1997—2005年间全国房地产完成投资额年均增长22.3%，而房屋竣工面积年均增长仅为16.4%，但土地购置费用的年均增长速度高达36%。扣除土地购置费用的增长的影响后，年均投资实际增长率为71.6%，远远低于全社会固定资产投资的实际增长，并不是投资过热的源头。在京、沪、深、穗等土地价格上涨较快的城市与地区，土地购置费用的增长对投资的高估影响则更为显著。

而针对房地产投资的压缩必然产生的结果是供给能力的削弱，加剧了需求日益增长的情况下供给不足的矛盾。购置土地费用在完成投资额中所占的比重从1997年的7.8%上升到了2005年的18.25%，大量的投资被土地购置占用了。

四、从招拍挂制度看增加的交易成本

当官员们可以利用权力进行土地资源的分配并捞取钱财时，为解决这种权力分配资源的不合理制度，中国出台了强制性的经营性土地“招拍挂”制度，试图用这种公开的制度来解决官员们的腐败问题以及国有资产流失和私分的问题。

这种制度出台的初衷是善良的，但结果在地方政府利益驱动的左右之下，走向了另一个极端。

挂牌与拍卖在土地原有供给充足时尚能体现公开与公平，但随着供应量的减少和房价预期的推高，让土地在举牌之中不断的出现天价。这种土地的天价大大的增加了政府的土地净收益。一方面让政府可以更疯狂的利用权力征用农民的土地发财；另一方面让市场中的房价不断的暴涨，也不断的增加着市场中的交易成本。

于是更多的地方政府为了防止天价吹跑了官帽，改用了招标的方式，但仍未能抑制住土地的价格上涨。

一般的外行人以为招拍挂的中标价格就是土地的成本价格，却不知道在这种看得见的中标价之外还有大量的交易成本发生，也在推动着中标土地的价格增长。

招拍挂的交易成本还包括：1、各种标书和制定投标文件的成本；1、招标前规划方案的研究与设计成本；3、勘察地形、了解市场、地块位置的成本；4、交纳投标保证金的成本；5、支付全款土地价款的资金成本；6、其他管理成本。