张大伟指出，这种宽松与2009年最大的区别是，降低首付放大了杠杆。央行最低20%首付是5倍杠杆，其余80%利用银行贷款，这可视之为场内加杠杆。“场外”通过首付贷再次加杠杆，10%首付是10倍杠杆，5%首付就是20倍杠杆了，这样的案例现在市场上都已经存在；但与此同时，购房者支付了低首付，导致贷款额增加，贷款成本提高，目前商业银行大多只给95折利率，月供、还款压力很大。这在楼市去库存的背景下带来了风险，一旦房价下跌，出现断供的可能性便会增加。
而2009年的宽松政策核心则是降低利率，用（首套房）利率7折降低了购房者的成本，彼时房屋总价也没那么高，所以增加杠杆的风险非常低，购房者的还款能力也比较强。
还有一个不同是，2009年的信贷宽松是“普惠式”的，全国几乎每个区域房价都在上涨；而2015年以来的宽松则是结构性的，资金仅仅流向了一线城市及部分二三线城市，推动了深圳、上海、南京等地房价大幅上涨，区域之间剧烈分化，也导致风险上升。
张大伟表示，现在的信贷宽松政策实施背景与2009年也存在差别，如此高的信贷数据能否持续需要打个问号。
“一方面，2009年信贷释放的基础是比较紧缩的，但是今年的宏观信贷数据都处在高位。另一方面，房地产市场需求不一样，2009年大部分城市征地需求比较庞大，市场基础较好，人口净增长，购房需求旺盛。而目前，房地产市场整体供大于求，正在去库存。”张大伟说。
21世纪经济报道记者获悉，监管部门已经注意到楼市场外加杠杆存在的风险，上周央行上海总部召集部分银行，了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划，以及银行与房产中介的合作情况。
在北京和深圳，金融监管部门开始排查“首付贷”风险，一些小额贷款和P2P平台已经暂停放贷。
房贷调控机制的建立
14万亿的房贷总额是高还是低？过去一年多来的个贷大幅增加是否意味着风险？当前楼市是继续加杠杆还是去杠杆？
周小川指出，“中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。”
那么，这个发展的机会有多大？中信证券(15.950, 0.42, 2.70%)认为，中国居民的杠杆率其实偏低，2015年，全年新增的个人购房按揭贷款只相当于商品房销售额的30%。以未来每年这个比例提升8%来计算，按揭放款占当年销售额70%为居民买房贷款依赖度顶峰，则居民快速加杠杆的趋势可以维持超过3年。
但是张大伟指出，按纯商品住宅来算，2015年个贷占销售总额约40%，已经很高了，这是被平均的数字，其中有全款购房有贷款70%的；而如果个贷占到销售总额的70%，则意味着出现零首付了。国外来看是计入信贷衍生产品如次级贷，才能达到70%。
张大伟认为，真正良性的、健康的住房需求是应该得到信贷支持的，信贷的支持表现在降低利率而非仅仅降低首付，否则，零首付或一成首付将会使很多人成为不合格的贷款人，次贷危机就是因此而起。
谭华杰也曾向21世纪经济报道记者指出，在世界范围内，对于居民首套房、自住需求的购房都是有信贷优惠的，对首套房的支持，包括低首付和低利率。一般首套房首付20%左右，贷款利率在1%-3%之间，在香港首套房房贷利率在1%-2%之间，美国、加拿大约为3%，新加坡是按年浮动，第一年约为1.2%。
对于未来房地产信贷政策的走向，中国人民银行副行长潘功胜3月8日表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。
现有的对北上广深等限购城市维持较高的最低首付比例的政策，与对非限购城市个人住房贷款的最低首付比例的自律调整，已经融入了差别化处理的逻辑。
任泽平建议，我国需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。
此外，为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。（编辑 郑升）
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