争议杠杆楼市
 
　　3万亿个贷助推房价 楼市加杠杆or去杠杆？
 
　　导读
 
　　居民购房需求的突然爆发，源于信贷政策的变化，而这种爆发的结果，进一步影响了房价的走势，成为房价上涨的助推器。

 　　在去库存的基调下，2015年以来，房地产市场出现了复苏，一线城市楼市则出现了另类繁荣，深圳、上海房价相继暴涨。
 
　　房价一路走高的背后，宽松信贷政策“功不可没”。降准降息、降低首付和贷款利率折扣等组合拳让刚需客、换房客和投资客相继入市，楼市进入了高杠杆时期。
 
　　全国个人购房贷款余额也水涨船高。截至2015年末，我国个人购房贷款余额已经达到14.18万亿元，2015年至今则新增逾3万亿元，占到了总额的20%左右。
 
　　两会期间，多部委针对一线城市高房价进行密集表态，警示首付贷等加杠杆风险，字里行间，“看得见的手”已经伸向了房地产信贷领域。
 
　　一年花了过去四年的钱
 
　　央行日前发布的数据显示，截至2015年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，占整个信贷总额93.95万亿的15%。
 
　　虽然整体看个贷占比不高，但从2015年的情况来看，个贷总额出现了井喷。2015全年个贷新增2.66万亿元，比上年末增长23.2%，同比多增9368亿元，占全年新增贷款总额11.72万亿的22%。
 
　　这意味着，仅在2015年新增的个贷，就占到了个贷余额的18.75%；也就是说，中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年（1995-2015）的将近20%，是年平均增长量的近四倍，通俗来说就是，“买房子一年花了四年的钱”。
 
　　个贷的突然爆发显然与信贷政策变化有关。进一步的统计显示，这一轮个贷的井喷始自2014年的9·30新政。2014年第三季度末，个贷余额增长降到了3800亿的近三年低位，但到了2014年四季度，个贷余额增长开始大幅回升，到2015年三季度达到8100亿高位；其占信贷余额增长比例也从2014年三季度的19.56%，升至2015年三季度的24.26%，2015年12月则大幅飙升至40%。
 
　　在全国数字上升的时候，个别城市的个人购房贷款数量增长更为显眼。
 
　　来自人民银行深圳中心支行的统计显示，2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。
 
　　另外，今年春节过后突然火热起来的上海，在2015年的房贷规模也非常快速地增长。上海官方公布数据显示，截至2015年底，上海市中资商业银行本外币个人购房贷款余额7951.38亿元，增长23.7%。
 
　　个贷的这种井喷放量也一直延续到了2016年，根据央行数据，2016年首月，新增人民币贷款井喷至2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，创下历史最高纪录，其中相当部分流向了个贷。
 
　　多位资深业内人士指出，一方面，购房首付的不断降低，使更多人能够达到购房门槛，房市预期向好，各地银行放贷的积极性提高，房贷获得快速上涨；另一方面，房地产市场火热，降准降息带来的大量资金流入了房地产市场。
 
　　中原地产首席分析师张大伟认为，购房需求的短期释放也是原因之一。目前房地产已经进入存量市场，从需求端来说，人口增长已经不足以支撑房地产爆发式增长，但2015年取消限购限贷，挤压出的存量需求得以释放。
 
　　以深圳为例，万科董秘谭华杰向21世纪经济报道记者指出，深圳2012-2014年连续三年实际上房价是阴跌的，也累积了很多购房需求，而这些需求在2015年得到了集中爆发。
 
　　宽松信贷助推房价
 
　　居民购房需求的突然爆发，源于信贷政策的变化，而这种爆发的结果，进一步影响了房价的走势，成为房价上涨的助推器。
 
　　国泰君安(17.440, 0.17, 0.98%)证券研究所首席宏观分析师任泽平指出，从国际经验看，购房首付比例和贷款利率变动，对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。
 
　　合富房地产经济研究院院长龙斌分析称，购房门槛降低之后造成需求溢出，供不应求，房价迅速上升，带来财富效应，进一步放大需求，造成房价进一步上升，形成循环。
 
　　从实际表现来看，2014年9·30新政出台，央行开始降低购房首付，11月进行“双降”，之后在2015年3月30日再降低首付以及持续的降息后，房价一路反弹，截至2015年12月，国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%； 2015年全年，全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米，同比上涨9.1%。
 
　　分城市看，深圳表现得尤为明显。2015年二季度开始，深圳房价快速上涨，部分区域如龙华、蛇口、西丽等多个项目上涨幅度达到50%甚至翻番；全年来看，深圳房价同比上涨48%，一举超过北京成为全国第一；与此同时，深圳房贷余额也快速飙升，同比增幅在40%以上。
 
　　今年春节前后上海楼市的爆发，也与个贷增长呈正相关。据央行上海总部统计，今年1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，单月增量打破去年9月份所创纪录，创下近3年来新高，环比多增139.9亿元，同比多增243.1亿元。
 
　　把时间拉长了来看，近十年的央行数据显示，个人住房贷款规模与房价的走势呈现出一致性。在信贷政策松动的时期，2007年、2009年和2010年全年住户中长期消费性贷款（主要是个贷）增速分别超过20%、30%和25%，房价也获得了显著增长，增速约在15%左右。尤其在2009年，个人住房贷款同比增速高达59.73%，商品房销售价格同比增速为23.18%。
 
　　反之，在信贷政策收紧的时期房价走势出现了回落，2008年和2012年全年住户中长期消费性贷款增速落在10%-13%之间，房价增长速度也有明显的“跳水”，增速回落到10%以下。
 
　　“场内外”的加杠杆
 
　　与2009年不同的是，这一轮房地产信贷放松，是以降低首付比例、放大杠杆为核心的。2015年3·30新政出台，二套房首付降至4成；公积金贷款首套首付最低为20%，二套降至3成。
 
　　2016年2月2日，央行银监会进一步降低首付比例，首套房商业性个贷首付比例下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。