解读SOHO“商转住”化解高库存压力

　　不论是SOHO转为住宅，还是闽八条中商地转宅地的门槛放宽，其理由其实很简单，SOHO市场供应量大且竞争激烈。将本身就亦商亦住的SOHO打造为住宅，进入需求量更大的住宅市场，显然可以加速销售。

　　CRIC克而瑞福州高级分析师黄彬告诉记者，目前的福州市场上，商办用地的库存超过400万㎡，测算得出，这些库存量的去化周期高达8年。“而住宅地产还是比较有需求的，仍是刚需为主，改善为辅的节奏。”

　　虽然2月底出台的闽八条放宽了用地“商转住”的门槛，但较之商业用地改为住宅将缴纳较高的差价相比，SOHO“不改性质改名字”，显然更具操作性。

　　不少SOHO项目已经可以做到煤气入户。同时，打破常规的SOHO楼筒中筒设计模式，让卫生间和厨房都实现采光，或者打造成大平层，改变SOHO的局促感，更具备了和住宅一较高下的素质。“和套内面积普遍过小的SOHO比宜居，和部分板块日趋减少的住宅比稀缺，在两者之间的空白地带寻找机会点。”

疑问

　　SOHO改为类住宅，并非全员适宜。

　　据了解，目前打出类住宅的香开观海和万科金融港，均位于或毗邻福州的CBD，区域内住宅项目则稀缺，这就保证了项目入市之后竞争压力较小。有业内人士坦言，类住宅产品最大的优势还是区域内住宅项目少，自身地价低。因而在商服地块地价过高，或者住宅过量的区域就无法效仿。此外，SOHO的40年产权短板依然在，也将成为其销售抗性。

纯商SOHO一定不好卖？

　　不打住宅旗号，注重商业属性的SOHO就一定不好卖吗？

　　从2015年全年SOHO成交排名上即可看出，低总价、好地段的产品也卖得不错。

　　富力中心 （QQ群：245464232）、融信双杭城、东二环泰禾城市广场二期等项目，多是位于CBD核心区或者商业区市中心，主打商业氛围。富力中心 （QQ群：245464232），在北江滨CBD核心地段，最早与周边住宅出现价格倒挂。融信双杭城地段也无需多言，其SOHO和住宅也有数千元差距。

　　但是，单纯的低价路线确实也让许多项目受不了，北江滨一SOHO项目销售负责人就坦言：“单纯拼低价，无法体现品牌价值，SOHO还应当有其他的附加值才能有竞争力。”

　　业内人士认为，作为销售型商业物业，SOHO还是应该打造产业概念，针对福州中小企业需求量身定制。