[《意见》有利于加快出让住宅地块的开发进度，但从长期来看，将会对豪宅品质感的营造带来重挫，将充分考验开发商的产品规划智慧]

　　“如果汤臣一品改为开放小区，我当天晚上立即去那里，烧烤喝啤酒，带上高音喇叭，喝完了跳小苹果。到时候，我通知大家。”2月22日，这样一个段子在一些微信群里热传。汤臣一品是上海知名豪宅，目前单价在18万元/平方米以上。21日颁发的有关街区制的意见，引发广泛议论。

　　这份《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称《意见》）称，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

　　《意见》发布后，各方对此反应强烈。多名业内人士纷纷指出，如果小区全部开放，大家只需要购买豪宅旁边的小区就可以享受此前豪宅的配套，而开放小区对于物业公司也是不利，物业公司或没有以往那么大的作用。豪宅未来是否可能会降价？物业公司是否也要转型？

　　考验开发商产品规划智慧

　　亚豪机构市场总监郭毅对《第一财经日报》称，高端社区为满足购房客群的居住品质，除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计之外，社区环境的打造也是不可或缺的一部分，而独享优质的社区环境资源以及保障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值，如果传统的围合式社区不再封闭，这些卖点都可能被打破。

　　当下的一线城市房地产市场，特别是高地价倒逼下，房地产市场中的新增住宅项目正在出现整体高端化的倾向，豪宅供应量增多，各项目之间只有依托于比拼产品、品质和服务才能在激烈的销售竞争中突破重围。郭毅预计，虽然《意见》的发布将会促使北京高价拿地的准豪宅开发商们在政策落地的真空期内抓紧报规，有利于加快出让住宅地块的开发进度，但从长期来看，将会对豪宅品质感的营造带来重挫，将充分考验开发商的产品规划智慧。

　　“《意见》一旦开始落地实施，将令高端社区的公共部分由私密到开放，由私属到共享，业主的安全、私密和公共区域的服务品质均无法得到保障。”郭毅说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也对本报记者分析称，街区制住宅项目的推出，将一定程度上和传统的封闭式社区形成差异，也会对后续房企的产品供应等形成新的影响。在他看来，街区制住宅项目和封闭式住宅项目的最大差异，就是社区内的配套逐渐等同于城市公建配套，这对于一些社区基础设施的充分利用有利好，也能够最大程度地节约土地。

　　朝节约土地方向演进

　　严跃进表示，此类政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离，同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进，将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体，并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，小区封闭是为了安全，何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路，如果开放如何保证社区居民的安全是一个大问题。国外之所以实行街区制，那是因为居民可以合法持有枪支且本来就居住分散，这与国内基本都是高层住宅楼的性质完全不同。

　　张大伟称，街区式社区是住宅与商业、服务业混合、与街道结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高、交通便利、城市景观丰富、与商业和各种城市活动结合紧密等优点。当它运用在中国城市的居住区中时也产生了一些新的问题，例如安全问题、噪声干扰问题等。