据透明售房网数据显示，“红5月”杭州主城区二手房签约套数排名前五中，有四个是传统老小区：朝晖、采荷、大关、翠苑。第一名朝晖小区成交75套，其余三个小区成交都过50套，这在去年并不多见。

　　卖掉旧房，是为换新房。“今年4月份以来，出售老小区二手房置换新房的购房者比去年同期增长10%左右。”我爱我家翠苑店店长张勇，对改善性购房带来的老小区换房潮有明显的感受。

　　40~50m2为成交主力

　　小户型更容易出手

　　从记者调查的情况看，排名前四的老小区成交面积基本集中在40~50m2，大关和翠苑小区有部分60m2的两室也很抢手。“这样的迷你户型在新盘中已经不会做了，总价100万元以内想住在市中心更是不可能。”张勇告诉记者这些老小区房受欢迎的原因。

　　“朝晖一带成交最频繁的是50m2两室，今年四五月份每月都有70多套，比第一季度的月成交量平均多20套左右。”我爱我家朝晖店店长余冬认为，这与政策的全面放开很有关系，“营业税免征从原来的满5年变成满2年，前两年积压的大量小户型现在开始陆续出货。”

　　透明售房网数据显示，排名在前的四个老小区中，均价最高的是采荷，23000元/m2左右；朝晖和大关在16000~19000元/m2，翠苑的成交均价接近20000元/m2。

　　按照40~50m2的成交面积，这几个老小区的总价基本能控制在120万元以内，有些甚至60多万元就能搞定。“总价低，又能落户，低门槛入住市中心，所以这些小户型的转手率很高。”我爱我家大关店店长庄新军给记者算了笔账：“像大关50m2这样的两室，中装标准，租金一般都要3000元/m2以上，但如果直接买进，首付去掉，其实每个月还款也就3000~4000元。”

　　卖房者八成以上为改善

　　在周边区域以小换大

　　“原来出售老小区二手房的，10套里只有3套是为了改善居住环境的，而现在10套里有6套的房东卖房后都在周边几公里内选择新盘改善。大多会选择90~120m2户型，离市中心更远些，均价一般比老小区要低些。”张勇说。

　　那么这些购房者会选择哪些区域哪些楼盘呢？举例来说，朝晖一带的房东基本会选择城北桥西一带去改善，“运河的夜景不亚于西湖，晚上夜跑很舒服，还有古色古香的历史遗迹。”一位房产业内人士目前住在运河边新小区，相比之前住的朝晖七区，生活品质有了明显提升。

　　另外，“大关小区的置换者，选择的区域基本集中在万达商圈，北部软件园一带，由于手头资金有限，他们一般会选择稍远板块的新房，总价基本在200万元左右。”庄新军说。

　　而像采荷一带的卖房者，改善的地段选择更宽泛，包括城东新城、九堡甚至是下沙板块。“这些置换者年龄基本在40~50岁，有的甚至已经退休，他们对居住环境的要求更高，老小区无电梯、白天嘈杂等弊端是他们搬离的主要原因。”从业5年的华邦地产采荷店经纪人小何有着自己的观察，他发现采荷一带卖房的改善客户大多不需要学区，他们的孩子基本都已经念大学了。

　　“从各个板块反馈的情况看，4~5月份老小区房源中80%以上都是以小换大，改善居住空间。”我爱我家市场研究员宋文杰说。

　　接盘多为过渡型客户

　　学区仍是第一考虑因素

　　那么这些老小区二手房接盘的客户又具备怎样的特征？

　　采访了几个老小区中介的店长，记者发现，这些接盘者的特征是：大多是30岁左右，刚结婚或者是刚刚起步的三口之家，新杭州人居多，基本属于过渡型买房。

　　老小区有什么吸引他们？得到一致的答案是：学区和落户。

　　“有对北京来的姐妹俩，现在在外地工作，因为想落户杭州，就在翠苑三区买了两间60m2的两室，想定居在这里。”张勇举例说，“老小区户型偏小，房龄也老，不适宜长期居住，大部分选择接盘这类小户型的购房者往往只居住3~5年。”

　　采荷是这几个老小区中学区最有名的，像双菱、芙蓉等小区的学区属于采荷一小，有些房源的成交均价甚至接近25000元/m2，比城东新城在售的大部分新房均价都高。“来买采荷房子的客户，小孩现在基本是3岁左右，刚好过几年要上小学了。他们属于阶段性过渡置业者。这类有名学区概念的老小区，未来跌的可能性很小，甚至还有一定投资价值。”我爱我家采荷店店长吴亮亮如此判断。