接近万达的人士透露，此次合作是万达首先提出的，但万科方面也很积极回应，因为这是一个对双方均有利的事情：万达要拓展到更多的中小城市，万科也需要更大的市场占有率。

　　王健林此前在深交所[微博]的内部讲话中提到，万达要下沉到三四线，2020年要确保万达广场开店数超过400个，这意味着未来的5年内每年平均开80个；而万科的目标则是10年后年销售额将超过4000亿，总体市场占有率超过6%。

　　除了传统开发业务，在互联网地产观察人士看来，在巨量的社区和零售商业中，万科万达几乎占据了最优质的资源，是所有地产公司最有可能做成社区O2O及商业O2O的，万科目前已经推出了社区APP“住这儿”，万达则有电商平台“非凡”，如果两家能把这两个领域的大数据全部打通了来做，则想象空间巨大。

　　从双方目前已有布局来看，万达有文化旅游城，万科松花湖度假区已经开业，双方在度假旅游上的资源整合也存在可能性。

　　除此之外，同为转型先锋，万科和万达金融创新方面也有合作的可能。“总之，这两家业内重量级公司之间的合作想象空间太大了。”知情人士说。

　　不过，万科内部人士称，双方合作将首先发挥彼此的特长，万科负责住宅部分，万达负责商业部分，但截至目前只是框架性的战略合作，还没有具体的项目落地。

　　重量级房企的“轻资产”突破

　　万科与万达的合作，最终指向双方共同的一个愿景：转型为轻资产的服务型公司。

　　王健林这两年很不喜欢被人称为“房地产公司”、“开发商”。他说，万达的转型方向是变成一个服务业的公司，一个高科技企业。

　　他定了一个目标：2020年万达集团收入的三分之二、利润的超过三分之二要来自于服务业企业，也就是说，要来自于不动产销售以外的收入和利润。

　　“净利润如果三分之二来自于房地产以外，这公司就不能叫房地产公司了。”王健林透露，目前已经上市的“万达商业(67, -1.15, -1.69%, 实时行情)地产股份有限公司”，可能会改名变成“万达商业发展公司”，或者叫做“万达商业服务公司”，或者叫做“万达商业经营管理有限公司”等等，就是彻底去房地产化，实现万达集团核心业务的全面转型。

　　转型的路径便是轻资产模式，就是从今年开始，投资万达广场的钱不用万达出，都是投资机构出，万达负责选址、规划、设计、建造、招商、运营管理，使用万达的品牌。所有投资获得的收益，万达跟投资方35/65分成。王健林说，这个模式现在已经正式在运行了。

　　在这个模式中，万达不需要以前的“以售养租”了，也就是说，住宅和公寓对他来说不用再先卖掉作为融资手段了。万达可以把这部分业务全部交给万科来做。

　　王健林说，过去重资产模式下，万达进入哪个城市看的是房价，这个地区房价到了8000元，或者到了10000元，卖房有利润，才会考虑去投资。但变成轻资产后，现在进入三四线城市，不用考虑房价了，因为这个投资它不销售。需要关心的就是人口、当地城市的租金、和投资之间的比例关系。

　　而对于万科来说，跟随万达的商业做住宅，万达的招商配套可以提供很好的支撑，再加上万科的成本控制和品牌溢价，市占率将加快提升。

　　万科在合作开发、小股操盘上的经验极为丰富。这是万科的轻资产模式：品牌和管理输出。至于未来是万科仅品牌输出收管理费和分红，还是股权合作，可能就双方具体去谈了。

　　万科的轻资产模式将贯穿于所有业务。万科董秘谭华杰说，十年后万科住宅业务收入将占比降至50%，以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群，将贡献另外数千亿级的营收，而所有的新业务都将采取轻资产、资本化模式。

　　万科率先打造首只公募REITs

　　与轻资产模式相适应的，是房地产的资产证券化、金融化趋势。

　　万科在这方面动手更早。4月29日，中国证监会[微博]网站披露，万科与鹏华基金合作的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于4月22日被证监会受理，如果该REITs成行，万科将成为国内首家发起公募房地产信托投资基金(REITs)产品的房企。

　　据谭华杰透露，该REITs由万科深圳公司负责，标的是位于前海的万科企业(19.6, 0.56, 2.94%, 实时行情)公馆，“这是一个股权型REITs，标的不是资产而是股权，是一个特殊的BOT(建造、运营、移交)项目，资产属于政府，但目前由万科在运营”。

　　在此之前，万科已经与凯雷、东方臧山合作，将部分商业项目股权出让，并共同成立资产管理平台，由万科负责管理运营，将来以REITs形式上市。