稳定均衡避免大起大落 灵活搭配弥补市场不足

  ◎地方政府应根据各类市场指标判定当地市场供求情况，及时调整土地供应规模

  ◎把握稳定、均衡供应的总基调，不搞“饥饿供应”，避免突击供地；主动贴近市场需求，灵活、搭配供应土地

  记者：各地在调整土地供应规模时，如何认定房屋和土地的供求过剩或者不足？标准是什么？如何落实？

  负责人：对于“房屋和土地的供求是否过剩”的判断，房地产行业内部有不同 层面的评判标准，如：很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线，土地市场方面一般也将供地后3年作为合理的开发建设周期。我们 现有的土地市场监测与监管系统也可以判断各地已供住宅用地的开发利用情况，对于超过合同约定开工时间一年以上未开工，且未开工住宅用地规模超过5年年均供 应量的市、县，应该从严控制新增建设用地规模。2014年，国土资源部曾根据房价、地价、商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，将城市划 分为五类（房价地价上涨快、上涨较快、平稳上涨、持平、下跌），指导调整住宅用地供应和稳定市场价格信号等工作。地方各级政府也应根据各类市场指标，判定 当地房地产市场供求情况。部将在去年工作基础上，调整相关指标进行分析，加强对地方的督促指导。

  记者：《通知》要求在土地供应时要“稳定、均衡供应，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应”，具体怎样理解？

  负责人：供求关系稳定是市场平稳的基础和根本，“稳定供应、均衡供应”就 是要为供求关系稳定构建一个良好基础，即把握好土地供应总量和节奏变化。具体来说，要求地方在实施土地供应的过程中，要充分考虑土地供应规模变化对未来市 场发展预期的影响，尤其是负面影响，注意保持年度间数量方面的稳定，不搞“饥饿供应”，在季度间也要尽量做好均衡，避免类似年底突击供地的现象，从而避免 市场成交大起大落。

  “灵活确定地块面积，不同地块面积和用途的搭配供应”，体现的是供应要主动贴近市场需求，促进市场健康运行。 地块规模过大，超过房地产企业开发能力，不仅容易造成住房有效供应延后，阻碍市场供求关系改善，还容易导致囤地、炒地、闲置浪费等诸多问题。在城市不同位 置区域，可能存在宗地条件差异极大的地块，在城市发展过程中，部分位置较差地块，从产业发展或基础配套的角度存在迫切开发的需求，却无人问津，部分位置较 好的地块，由于开发潜力较大，容易造成开发企业盲目乐观，不免形成“过度竞争”，搭配供应可以很好弥补纯市场选择下的市场发展弊端和不足。现阶段，土地开 发过程中社区医院、幼儿园、养老用房等配套设施的代建，在某种意义上，也属于一定程度上的搭配供应。