杨红旭：房地产的苦日子始于哪年？

海西房产网发布时间：2015.04.13来源：杨红旭博客

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导语：事隔六年后，再来回顾这一提法，颇有意义。更重要的是，经过2009-2014年的演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点，同时把两个时代的特征做些总结。

　　“白银时代”、“白银十年”等类似说法，近期频频被提起，成为2014年度房地产业界、乃至经济界的流行词。其实，这一提法，最早见诸公开媒体的，是2009年2月我为《新民周刊》写的一篇专栏：《中国楼市眼巴巴盼望“白银年代”》。文中提出：过去十年称得上中国房地产业的“黄金十年”，而未来将要步入的是一个“白银时代”，成色较前者有些暗淡”。

　　事隔六年后，再来回顾这一提法，颇有意义。更重要的是，经过2009-2014年的演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点，同时把两个时代的特征做些总结。

　　其一，看量。回顾全国商品房成交量，1998年是中国房地产业的重要节点，这年国家出台了著名的房改文件“23号文”，从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前，经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长，最高增幅是1993年的约56%，主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后，海南泡沫破灭，其后全国商品房成交量增幅大幅回落。1998年开始，商品房成交重新步入高增长通道，直至2007年，年度增幅皆在超10%，十年当中有七个年份超20%。在国际金融危机的冲击下，2008年全国楼市低迷，出现约15%的负增长。而政策强刺激之下，2009年再度疯狂，大增约44%。值得关注的是，2010年开始，增幅回落至20%以下，其中2011、2012年低于10%，2014年估计为负增长。从这一指标分析，2010年便是全国房屋成交量的分水岭，之前十年左右属于高增长，其后步入中低增长。

　　其二，看价。回顾全国商品房价格走势,同样是1992-1993年异常火热,同比增幅近30%,这同样与海南泡沫有关，其后涨幅回落,市场降温。1998年之后，全国商品房成交量先行步入快车道，而直至2003年，房价都在5%以内的小涨区间徘徊。2004年开始，全国房价才步入快车道，迈上10%以上高增长平台，直至2009年出现23%的历史较大涨幅，其中只有2008年出现约2%的小跌。值得关注的是，从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年，皆保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平。这就意味着，1998年房改之后，行业与项目暴利时期，主要集中于2004-2009年。全行业的好日子，自2010年，尤其2011年就已结束，只剩下结构性牛市。

　　其三，看供求。国家统计局有一个指标，商品房待售面积，指代已竣工但未售出的房屋，虽然不含预售房源，但观察其历史变化数据，可知全国库存压力变化。回顾过去20年，除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外，整体趋势保持增长。比如1995年库存面积为5870万平方米，而2010年则高达21567万平方米。截止2014年9月份，进一步攀升至57148万平方米。值得关注的是，2011年之后库存持续快增，即便是市场回暖的2012-2013年，全国库存上涨势头也没减弱，说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时，很多三四线城市依然显著供大于求，没有出现实质性回暖，全国市场分化趋于加剧。返回海西房产网首页>>

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