春节回乡楼市见闻录（摘选）

　　地区：湖北咸宁

　　作者：道听途说2008

　　本人近12年地产资深从业者，原来北京知名地产顾问总监，现居住在湖北。近年主要是操作四五线城市的楼盘。咸宁位湖北南大门，是地级市，辖区人口243万，咸宁市区人口约40-50万，但城市规划宏大，规划4城一区，整体城市面积约150平方公里，根据中国规划要求，一平方公里城区对应是一万人口，现在咸宁城区只有规划人口三成左右，因此评为中国鬼城第9位。

　　目前家乡咸宁楼市主要呈现下列特征：

　　1、市场供应量大，供需失衡。基本是每个家庭均二套房，城市规划混乱，私房与福利房建设多。特别是2012年开始，每年政府建设公租房与经济适用房，大约8000套房，咸宁城区商品房成交量，年均1.2万套（含商铺与写字楼），其中近4成是单位福利房。城区销售最好项目基本都是福利房。现在商品房买房都是外地打工与乡镇来市区买房的，其它公务员与做生意的，基本都已经有房，有的是多套房，市场供需失衡，导致最近两年价格呈下降趋势，地级市住宅均价3000，较下面县市价格还低，销售情况还差。

　　2、价格下降达到1成半，但成交量没明显上升。特别去年7月份开始，中国股市上涨，导致营销中心来访量下降7成，很多营销中心月成交量为0，下半年成交量较上半年下降3成，去年11月份开始，各项目明显降价过程，最大幅度超过2成，已经有两个开发商老板跑路，开发商资金断裂项目比较多，现在普通住宅价格2500-3200，别墅价格4000-5200，商铺价格区分比较，专业市场3200-5000，其它商业8000-15000。

　　3、政府已经出台一系列政策，但效果不明显。如二套房贷款利息等，预计后续陆续有新刺激政策出台，政府加大推地进度，但开发拿地不积极。

　　4、开发商现在明显谨慎，很多手中有地开发，不敢开发，回笼资金较慢。碧桂园、福星城（福星股份）等大型房地产公司销售情况也非常不妙，项目通过各种方式隐性降价促销跑量，特别是咸宁碧桂园花园洋房，其价格较2012年春节，已经有近15%优惠，2015年春节，很多项目民工工资无力支付，拖欠员工工资与提成 ，拖欠广告费等现象普通。

　　5、后市研判。整体项目销售仍然不会起色。原因市场供需失衡，这样导致部分没有实力开发出局；肯定还有开发商 因资金断裂跑路，价格下降处下降通道，但降价空间不大，原因现有开发商打出1800元价格，接近成本价，但成交情况不佳，加上2015年的政策较2014年宽松，开发商可通过贷款缓解资金压力，不排除有实力开发商，抢先降价跑量撤退，这样对中小开发商就是极大打击；预计这种下降通道可能持续两三年时间。

 　　地区：上海松江

　　作者：匿名

　　2014年11月底陪朋友买房，松江大学城地铁站步行距离15分钟的万科的楼盘，没开盘内部预定那种，开发商定价2万/平，有各种促销优惠，最后定下来是90平精装170万+。当时房屋贷款是95折，开发商指定银行。

　　当天售楼处停电，所以签约去了项目部，当时下午4点多吧，停留等朋友签约的半小时里，看到起码10来拨签约的，多非松江本地人，市区年轻夫妇比例更大。

　　签完约回售楼处朋友带我看看样板房，看完都5点多了，离开的时候天都擦黑了，售楼处还好多客户，销售们点着蜡烛在给客户商谈，那场景惊到我了。

　　后来几天听说家里一家远亲也买了那块的新房，解决小孩上学读书的问题：买了房可以从松江乡下转到城里念书。

　　我自己出售了一套公寓房，130平的3房，松江新城核心地段的房屋，精装，一楼带花园。没有好好挂牌卖过，都是几年来因为母亲陪亲戚看房，留的她自己电话，可能说起过我们家的房屋，因为小区好，一直有中介电话来问卖不卖，根据中介电话密度频率我们家大致知道几年来房产冷热度。

　　因为我自己这几年投资做比较好，50%以上收益每年，所以想出房子。2014年年初非常多中介来电话每天，母亲态度还不好，有客户240万要我们没卖。后来全家五一出国度假一月，回国房产就拐点了。到年底稍微回暖，也就是中介电话又多了。有一家看中我家房子的，但是要先卖了自己家2房的公寓，再买我家的3房，会省下1.5% 的税收据说，但是交易要很久，我们就不愿收定金。

　　最终定的是一家全款付清的客户，226万，已收定金，年后交易。对方是中年男，父母年纪大了住高楼层的公寓腿脚不便，给父母换房。看房时候手机拍了几张照片说给他妈看，第2天稍还价就订下来了。LP都没来看过房……他父母的房会出售，但中年男也不在乎那1.5的税费，说父母住着别人老去看房打扰到二老，所以是先买后卖。

　　我分析，松江现在卖最好的是90平左右三房，总价较低，解决本地错过买房的刚需住房需求，新楼盘适合结婚；解决松江本地农村家庭读书需求；解决市区工作外来年轻白领购屋需求。但是房屋实在是小，我看万科90平的样板3房没好意思说，没有一个房间比我的卫生间大的……而120平以上正常的3房，开发早，地理位置好，总价要贵很多，所以我家卖了很久，然后要买就是有钱人，全款那种。一个中介朋友也说，去年和目前生意清淡，我觉得跟存量房面积大总价高有关。

　　还有就是200平+的联排别墅比较好卖，3房的本地人财富积累以后，再想改善就是联排了，这类房屋市场供应少，需求相对多。松江本地人多喜欢3代同堂住宿，联排的各代活动空间私密性比较好。

　　此外，我家很想买一套远郊的小房子周末过去住住，工业不发达的小镇子，环境清幽总价便宜——因为当地人都是往县城买的趋势。无奈上海限购政策，一买房就会涉及到房产税。私下以为限购政策对远郊房产是很大打击，因为如果只能买1-2套，那多是乡下往核心城区买，谁逆向从城区往乡下买啊。后者一刀切地限购对乡下居民不公平。