购房需求正快速萎缩

　　更加值得忧虑的是，中国主力购房人口数量将从2018年起开始大幅减少，25～49岁年龄段的数量由2016年的5.68亿的峰值，在2020年下降至5.43亿，2050年将至5亿以下，而2010年这一数字为5.47亿人。加之2003～2013之房地产“黄金十年”所透支的，不完全是购买力，也包括提前消费（如：为10岁的儿子买婚房……），而未来势必逐步铺开的房产税亦如“达摩克利斯之剑”，让人不敢掉以轻心，更遑论因反贪腐所导致的“需求变身为供应”——贪官及二奶、眷属原本是购房大军的主力成员，现在与未来非但不会再买房，更急切的需求恐怕是出脱房产、套现逃亡。

　　凡此种种“内忧外患”，使楼市陷入前所未有之困境。这正是2014年房地产市场普遍降温的真实因素。全国房地产开发投资和房屋施工面积增速、房企土地购置面积和商品房销售面积均比上年下降，商品房待售面积比2013年末增加12874万平方米，2014年12月份，“国房景气指数”为93.93，比上月回落0.37点。开发商不得不面对毛利润下降、竞争压力大、库存压力大等诸多问题。

　　楼市迈入求新求变大时代

　　事实上，自去年（2014年）6月中央到地方先以政策松绑（解除限购、限贷……）为开端，眼见效果不彰，于去年底至今年初再以降息、税收减免、购房补贴等“过激”手段救市的原因。其中浙江省绍兴的“微刺激”主要以购房税收补贴为主，而厦门和四川省则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购。

　　在我看来，由于购房需求的陡降是国内外因素跨界、混搭的结果，因此各种救急措施最多只能达到避免恶性崩盘全面发生的可能性，但不会也不可能促成楼市回复至可持续繁荣的状态，房企要有“打持久战”、求新求变的心理与实质准备，这其中势必包括互联网及其衍生商机的运用，如：P2P、筹众、REITs、大数据……等。