供应

　　新盘集中入市时间前置

　　截至1月20日，北京楼市共有9个项目入市，相比去年同期增加5个，打响了全年供应的第一枪。据亚豪机构统计，2月楼市再接再厉，虽然有春节因素，但仍预计有10盘入市。

　　据统计，这10个项目包括北京城建北京密码、苏宁·尊悦大厦、水晶屿等4个纯新盘，以及包含常楹公元·自由派、中建·国际港、领秀慧谷等在内的6个老项目后期。

　　虽然横向比较入市量处于低点，但是从纵向对比来看，2月入市项目数量相比2014年多出一个，并且在近6年的对比中，仅低于2013年春节月的供应量，比2011年最低点多出6个项目。而细分全月情况来看，从2月13日(腊月二十五)之后，随着各公司放假潮逐渐袭来，楼市基本就已进入封盘期，基于项目开盘通常选择周末这一不成文的惯例，这意味着，在2月13日之前的周末，仅2月1日、7日、8日三天，10盘的入市量已属丰富。

　　从入市项目的类型来看，10个项目当中，商住类产品占据了半数席位，其中包括位于大兴的北京城建北京密码、丰台区的中奥广场·首站、平谷区的蜜码空间等。

　　“今年新盘入市的时间节点明显前置”，亚豪机构市场总监郭毅分析，以往开发商通常是等待市场时机，而经历了2013、2014两年楼市的忽冷忽热，没有踩对市场、政策节点的开发商教训惨痛。特别是2014年春节后市场骤然降温，很多本来信心十足的开发商应对不及，年初仍抱惜售心态，到了年中不得不在库存压力下降价抛售。

　　而进入2015年，北京房地产市场前景仍然扑朔迷离，虽然调控政策导向正在趋向宽松，但开发商在前几年激进拿地，背负着沉重的财务压力，因此不敢再“等”市场而是“抢”市场，在项目达到入市条件后抓紧推出，造成新年伊始北京纯新项目的集中开盘。另外，自2014年底的预售价格的全面放开，也为楼市供应的不断增加提供了源源动力，因此2015年也将成为供应市场遍地开花的一年。

　　买方

　　刚需成交放量豪宅买家登场

　　虽然供应上涨趋势明显，但是基于1月与2月均处年度供应低潮期，郭毅预计，2月成交难以出现较大突破，将处于低位起航态势。而春节之后自3月开始，随着项目入市量的不断增加，会吸引成交不断上升，楼市逐渐进入供需两旺的阶段。

　　除了供应增多导致需求回暖外，受央行降息、北京市普通住宅标准调整和公积金贷款最高额度提高等密集利好的影响，买方市场也在逐渐复苏。

　　对高端市场而言，今年无疑是个“豪宅年”。据不完全统计显示，至今年年中，香河园3号、保利东坝地王、中粮瑞府、龙湖西局地块、夏家胡同、万柳地块等“地王”项目将陆续入市，预期售价都将高于10万/平方米，如果算上二手市场的老牌顶级住宅项目，北京今年单价在10万元以上的顶级住宅项目至少在40个以上。

　　随着众多顶级豪宅的推出，顶级买家也纷纷登场。1月7日获批销售的中赫万柳书院，虽然销售均价高达14.5万元/平方米，但当日就有12套被认购，入市以来认购势头喜人，二期获批销售证预售价提至近15.5万元。

　　与此同时，刚需市场也有显著变化。

　　据伟业我爱我家市场研究院监测，1月前半月，北京市50-90平方米之间的住宅新房成交在全市整体成交套数占比中，比上个月上升了6.76%，而16000元/平方米以下的新房成交套数占比也从上个月的27.12%提升到了44.78%，增幅达17.66%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，小户型、低均价新房成交占比走高，表明2014年12月31日北京市公积金管理中心调整首套房公积金贷款最高额度到120万以来，市场刚需人群出现了较为明显的成交放量，因此也影响了新房统计价格在1月的显著走低。

　　显然，从供应结构来看，虽然5万元以上的高端市场将迎来供应大年，而且顶级买家出手不凡，但“有钱任性”的高端置业者依然有限，受困于购买能力的刚需和改善仍是市场主体，价格依然是2015年楼市敏感词。

　　观点

　　降也难涨也难

　　显然，2015年的开局明显好于2014年的开局，无论政策还是供需心态，都呈现出更理性的色彩，但2015年是否真能“涨”字当头，甚至走出2009年的态势?这显然并不现实。

　　上海房地产研究院日前发布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》指出，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势，即上半年去库存速度持续放缓，而在下半年则持续加快。

　　研究员严跃进指出，在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，市场成交显著提升，这有助于各房企和各城市去库存速度的加快;从35个城市的总体水平看，库存去化周期的数值基本“脱险”，即远离了上半年持续形成的高位水平。随着去化周期的缩短，此类城市的房企将主动放弃价格优惠的做法。九成城市库存去化速度在加快，说明市场预期趋于好转。

　　但是，值得注意的是，截至2014年12月底，这35个城市新建商品住宅库存总量依然高达28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。库存压力依然不轻。

　　在记者的采访中，专家们虽然普遍认为2015年房价难以下行，但上涨也不容乐观。