产品结构调整

　　据观点地产网的报道,宋卫平在上述交流会上曾透露,未来绿城将为中国城市最主要的群体“白领”建房,尽可能推动80后、90后城市白领的生活品质、丰富程度和生活幸福程度,这是回到绿城后要做的事情。

　　几乎在宋卫平发表上述讲话的同时,绿城曾经的合作伙伴融创也传出了收购佳兆业的消息。和融创定位高端消费市场不同,佳兆业是一家以刚需产品为主打的房企。

　　绿城和融创不约而同瞄准刚需市场,让业界疑惑:面对疲软的市场,高端住宅开发商是否也面临转型的压力?

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟表示,根据调研,从2010年开始,市场48%的购房者就是为了改善需求。因此他对绿城转型“刚需”的想法的正确性有所怀疑,因为刚需并不成为未来房产市场的主力。

　　对此,绿城方面表示,所谓转型“刚需”,是媒体的一种误读。根据此前的了解,绿城所针对的白领购房人群年收入也要达到30万元左右,和通常意义的刚需存在一定的差距。

　　宋卫平的一位助手告诉　《每日经济新闻》记者,宋卫平所说的白领应该指的是中等收入人群,有些人虽然不是白领,但收入却并不低。这些人有改善居住的需求,也可以视为“刚需”的一种。

　　但绿城产品结构将有变化,这一点是肯定的。

　　中房信研究总监薛建雄说,这种改变和购买力有一定的关联,如今改善型需求购买的主力户型在90～120平方米。而80后、90后的生活习惯和60后、70后不同,家庭的小型化,使得消费者对居住空间的需求变小。

　　杨科伟表示,目前的改善型产品不像此前那样大幅增加户型面积,和目前土地出让价格较高有关,开发商要控制总价,就必须要缩小建筑面积,以保证楼盘的销售。

盈利模式变化

　　在户型面积无法大幅增加的情况下,开发商怎样吸引改善型消费者入市买房?杨科伟说,开发商主要通过增加硬件和配套来实现。

　　比如,上海大宁金茂府（资料、团购、论坛）项目就安装了抗霾防PM2.5系统、全屋软水净水系统、智能家庭控制系统等十二大科技系统,用高科技全面提升楼盘的品质,以和周边乃至整个北上海的对手差别化竞争。

　　记者梳理海尔、小米等智能家居企业的合作房企发现,全国前30强的房地产企业中,已有超过15家企业和上述两家企业建立战略合作关系。

　　亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说,提升产品的硬件,牺牲部分利润,固然是为了提升品牌的市场份额,但更重要的目的是为了在房地产开发之外,寻找新的盈利点。

　　世茂集团副总裁蔡雪梅在多个场合提出,未来房地产开发的盈利模式,将从主要靠土地增值获利,转向依据“人性需求”开发获利,住宅成为一种可以接入医疗、教育、超市、保险、家居等各类商品和服务的新的移动互联网平台。

　　潘石屹、宋卫平、冯仑等都表达过类似观点,提出了基于移动互联网的创新盈利模式。

　　张化东表示,智能家居、低碳科技等产品,正是房地产企业搭建住宅互联网平台所必需的硬件,将是未来开发商创新盈利模式的关键。

　　而对房企来说,房屋售出后的服务收益,也是弥补产品升级后利润压缩的必经途径。只有大量增加服务领域的盈利,开发商才能在产品升级后不涨价,进而达到快速周转,提升更多市场份额的目的。