多家房企计提存货跌价准备

　　欧阳捷认为,百强房企正在不断扩大规模,市场份额仍是这些企业追求的主要目标之一,这会逼迫中小企业不得不降价出售,利润空间被进一步削减,因此才会出现企业大面积预亏。

　　《每日经济新闻》记者了解到,中华企业、绿景控股等多家房企计提了资产减值准备。克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示,选择这种方式进行预亏公告的企业多半为中小企业,由于滞销或者地价上涨等因素,其经营业绩本身就不太乐观,计提减值准备只是为此提供了一个理由。

　　不过,也不排除部分房企通过“藏利润”来对财务报表进行粉饰。记者了解到,不少房企为了实现年度销售目标,多将交房期限设定在12月底前,但是在2014年市场低迷的情况下,部分房企可能会推迟交房。

　　朱一鸣告诉记者,这种行为多半是由于当年企业经营业绩已经非常糟糕,通过推迟交房将业绩算入下一年的销售额,到时候可以凭借业绩“扭亏”在资本市场实现“翻身”,否则如果连续两年亏损,股票会被实施退市风险警示。

行业盈利预期走低

　　尽管2014年大部分城市取消限购政策,进入四季度政府救市措施接二连三,但是想要挽回房企经营颓势并非易事。在供应总体平稳而市场成交放缓的态势下,多数城市供求比高企,库存量普遍攀升,去化周期显著变长。

　　欧阳捷认为,目前房地产行业的主要趋势就是供求关系逆转,在政策调控和市场格局变化下,行业逐步进入平稳发展期,盈利预期下调在所难免。

　　克而瑞研究报告分析称,考虑到依然处于高位的库存压力,2015年房价的整体走势应是先降后稳,目前宁波、沈阳等城市去化周期均超过18个月,去化压力巨大,房价还有进一步调整的空间。在这样的背景下,去库存仍将是市场的主旋律,房价有进一步下探的可能。

土地市场

2014土地市场现分化:一线量减价升　三四线趋冷

　　楼市萎靡不振的2014年终于过去,有研究机构盘点发现,2014年的土地市场遭受不小的打击,土地出让金明显下滑,一线城市和二三线城市表现分化加剧。

　　对于部分严重依赖土地财政的地方政府,2015年将面临较大的财政压力。其中三四线城市目前楼市库存依然高企,开发商拿地愿望进一步下降,是目前全国楼市、地方财政链条上最薄弱的一环。

土地成交创五年新低

　　上海易居房地产研究院近期发布了《2014年典型城市土地成交报告年终版》。报告显示,在市场下行的影响下,去年国内十个典型城市土地成交建筑面积25310万平方米,降幅近三成;土地出让金收入为8841亿元,同比下降15.4%;

　　报告显示,2014年土地成交量创五年新低,但成交均价则创出五年新高,土地成交均价3493元/平方米,与2013年相比上升13.2%。

　　上海易居房地产研究院研究员亢亚娟分析认为,楼市降温导致地市降温。从成交量来看,一方面房企购地热情降温,另一方面地方政府供应积极性也有所降低,导致成交量低迷。从成交价格来看,土地价格以上升为主,主要是由一线城市带动,一线城市土地资源稀缺,且房价坚挺,对企业具有很强的吸引力,激烈的竞争下必然导致高价地的出现。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军接受《每日经济新闻》记者采访时表示,虽然2014年土地成交出现一定程度的下滑,开发商未来仍然会不断“抢地”。不能因为一年的波动,就看淡未来的土地市场,土地供应量会不断减少,在一线城市情况尤其突出。而且随着土地动迁费用居高不下,土地价值升值是长期的趋势。

区域分化加剧

　　报告显示,一线城市土地成交均价上升幅度尤高,二线城市略有下降。说明一线城市土地价值仍然深受市场认可,吸引了多个大企业争相布局。预计2015年土地市场将在2014年基础上有所复苏,但不同区域分化将更加明显。

　　亢亚娟指出,大城市“房冷地热”现象突出,房企逃离三四线城市,向一二线城市集聚的态势仍在持续。

　　在一线城市,由于市场降温,成交量重新回落,为6825万平方米,降幅达32.4%。但成交均价依然延续了2013年的上行趋势,为7429元/平方米,增幅为37.8%。由于土地资源的稀缺性,外加房价远比三四线城市坚挺,一线城市的土地价值在市场冷淡的情况下依然凸显。

　　在二线典型城市,土地成交总量在近两年逐步缩小,2014年为18485万平方米;从土地成交均价来看,基本稳定在1500元～2000元/平方米之间,其中2013年大幅上升44.2%,2014年为2040元/平方米,略微下降3.2%。

　　成交量方面,一线城市中广州跌幅最大,上海跌幅最小;二线城市中,重庆跌幅最大,西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均价同比以上升为主。一线城市均价均为上升,且增幅较大;二线城市除天津、西安上升之外,其余城市均价都出现了一定程度的下滑。尤其是杭州,下跌10%,房价跌幅最大。

地方财政是否会亮红灯?

　　李战军认为,在现阶段,土地出让金作为地方政府财政收入主要来源的状态不会改变,且不同城市的土地出让金贡献分化将成为常态。

　　但他同时指出,土地出让金的明显下滑还不至于对地方财政产生根本性影响。除土地出让金外,地方政府还可以通过税收改革,减持国有股等方式补充资金,偿还地方债等。

　　明源地产研究院主编潘勇堂认为,2014年楼市低迷,中小开发商对行情不乐观,导致拿地积极性不高。目前的地价对于开发商来说压力比较大。中小开发商根本拿不起一二线城市的土地,只有“巨无霸”型房企才有能力继续拿地,他们很多时候也会选择“联合体”的方式,从而减轻资金压力和风险。

　　对于2015年地方政府的财政压力,潘勇堂认为,由于政府在土地市场有调节的主导权,2015年可以通过控制土地出让的节奏来补充资金。首先要防止流拍,再争取更高的溢价。长远看,提升城市品牌,提高规划水平,对地方政府卖地都是有利的。地方政府如果对土地出让金依赖过大,2015年压力就比较大,对于那些对土地出让金依赖较小的地方,波动不至于太明显。

　　纵观全国,地方财政压力最大的可能是三四线城市。目前这些城市的库存去化仍然非常困难,开发商普遍认为三四线城市没有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱产业,消费能力太弱,财政问题可能会更多地暴露出来。

产品策略

开发商自救:升级产品　调整结构

　　“以往绿城40%～50%左右的销售额来自给富有群体造顶级住宅,2015年开始,绿城会做一个调整,这一板块可能只占10%～20%的份额。”绿城中国董事长宋卫平1月23日在青岛的一次业主和媒体的交流,引发了业界震动。很多人没有想到,在国内深耕高端住宅领域的绿城居然也开始为白领建房。

　　在绿城调整产品结构的背后,是日趋严峻的市场环境。宋卫平甚至提出,向小米创始人雷军学习,做利润只有不到7%的产品。激烈的市场份额竞争,也许会让本来毛利就在不断下滑的地产业进一步压缩利润空间。