楼市进入下半场

　　进入21世纪以来，中国楼市进入高速发展期，然而现阶段城镇家庭户均已达到1套住房，住房全面短缺时代结束，这标志着楼市由“黄金时代”进入“白银时代”，转入下半场。

　　为什么会做出这样的判断？同策咨询从房地产市场供求关系、住房需求人口数量变化以及未来国内楼市新的需求支撑因素等多个方面给出了答案。

　　首先从市场供求关系来看，我国已经由过去10年的供不应求转换为供需总体平衡阶段。初略测算，我国1998年前的城镇存量住宅约为1.6亿套，加之1998~2010年间新增城镇住宅约为0.8亿套，因此2010年中国城镇住宅总套数约为2.4亿套。而根据人口普查数据，中国城镇家庭户2010年为2.1亿户，则户均住宅套数约为1.1套。考虑到1998年前很多城镇住宅属于砖混结构，折旧率较高因素，估算中国城镇住宅总套数调整数应为2.1亿套左右，家庭户均住宅套数约为1套，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。

　　其次从住房需求人口变化趋势来看，未来住房需求人口数量也在降低。中国在20世纪60~70年代之间和1985～1990年之间有两次人口出生高峰，假定20~50岁之间的人群为住房需求主力，那么预计在2030年前后，城镇住房需求的主体人群总量将达到顶峰，之后便加速回落。

　　而从我国城镇化进程来看，在2020年之前，楼市需求仍然处于相对旺盛阶段。据了解，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。而按照我国此前近10年来每年新增1700万城镇人口的速度来推测，以户均人口2.86人估算，未来数年内新增住宅需求数量仍然会维持在600万套左右。

　　楼市下半场会何时结束？同策咨询董事长孙益功认为，拐点出现在2020年。这是因为预计2020年中国城镇家庭户均住宅将达到1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。

　　市场将如何变化

　　人们关心的是，在楼市下半场，市场将会发生哪些变化？与上半场又有何区别？

　　首先表现在市场增速会出现较大幅度的下滑。孙益功表示，在过去10年里，楼市由市场需求推动因素，全国商品住宅平均销售金额、销售面积复合增长率分别为25.7%、14.7%。“楼市进入下半场之后，行业增速肯定没有那么高，最近几年内甚至出现需求总量会保持相对平稳态势。”孙益功坦陈。而这种迹象已经显现出来，在最近的5年里(2009～2013年)全国的住宅销售金额、销售面积复合增长率分别为15.2%、7.7%，行业增速已经出现了明显的下滑。

　　下半场总需求区域平稳，市场重心发生变化，将会从上半场的开发商(即卖方市场)转到下半场购房者端(即买方市场)。同策咨询分析指出，在上半场，市场需求充分的时候，重点在于开发商，开发商容易引导市场，并且制造买涨不买跌的气氛，购房者受制于开发商。但在下半场，需求趋于平稳，重心转向购房者，只有研究透彻购房者的差异化的购买和消费需求，服务好购房需求，才能在未来有一席生存之地。孙益功说：“届时，购房者的需求决定着房企的布局及产品策略，购房者成为整个市场真正意义上的核心，开发商必须认真研究购房者的需求，否则将很难在‘白银时代’做精准营销，很难找到自己合适的客户。”

　　在楼市上半场，房地产属于暴利行业，以至于有人感叹房地产行业收益率高过“卖白粉”，但在下半场，这种现象将不复存在。这是因为未来住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。