其二，看价。回顾全国商品房价格走势,同样是1992-1993年异常火热,同比增幅近30%,这同样与海南泡沫有关，其后涨幅回落,市场降温。1998年之后，全国商品房成交量先行步入快车道，而直至2003年，房价都在5%以内的小涨区间徘徊。2004年开始，全国房价才步入快车道，迈上10%以上高增长平台，直至2009年出现23%的历史较大涨幅，其中只有2008年出现约2%的小跌。值得关注的是，从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年，皆保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平。这就意味着，1998年房改之后，行业与项目暴利时期，主要集中于2004-2009年。全行业的好日子，自2010年，尤其2011年就已结束，只剩下结构性牛市。

　　其三，看供求。国家统计局有一个指标，商品房待售面积，指代已竣工但未售出的房屋，虽然不含预售房源，但观察其历史变化数据，可知全国库存压力变化。回顾过去20年，除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外，整体趋势保持增长。比如1995年库存面积为5870万平方米，而2010年则高达21567万平方米。截止2014年9月份，进一步攀升至57148万平方米。值得关注的是，2011年之后库存持续快增，即便是市场回暖的2012-2013年，全国库存上涨势头也没减弱，说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时，很多三四线城市依然显著供大于求，没有出现实质性回暖，全国市场分化趋于加剧。

　　进一步分析。拿待售面积除以当年的商品房销售面积，可以大致得出一个去化周期。从1995年以来的大趋势看，走出了一个“U”形。1996-1997年见顶，当时商品房积压严重，房价下跌。峰值出现在1996年，为0.79年（或换算为9.5个月）。其后，随着全国市场复苏并快增，去化周期持续下滑，谷值出现在2007年，为0.17年。其后，步入上行通道，至今年前9月底，已攀升至0.48年，基本回到2002年的水平。说明全国去化周期正在远离底部，这将制约房价上涨空间。