“白银时代”、“白银十年”等类似说法，近期频频被提起，成为2014年度房地产业界、乃至经济界的流行词。其实，这一提法，最早见诸公开媒体的，是2009年2月我为《新民周刊》写的一篇专栏：《中国楼市眼巴巴盼望“白银年代”》。文中提出：过去十年称得上中国房地产业的“黄金十年”，而未来将要步入的是一个“白银时代”，成色较前者有些暗淡”。

　　事隔六年后，再来回顾这一提法，颇有意义。更重要的是，经过2009-2014年的演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点，同时把两个时代的特征做些总结。

　　其一，看量。回顾全国商品房成交量，1998年是中国房地产业的重要节点，这年国家出台了著名的房改文件“23号文”，从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前，经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长，最高增幅是1993年的约56%，主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后，海南泡沫破灭，其后全国商品房成交量增幅大幅回落。1998年开始，商品房成交重新步入高增长通道，直至2007年，年度增幅皆在超10%，十年当中有七个年份超20%。在国际金融危机的冲击下，2008年全国楼市低迷，出现约15%的负增长。而政策强刺激之下，2009年再度疯狂，大增约44%。值得关注的是，2010年开始，增幅回落至20%以下，其中2011、2012年低于10%，2014年估计为负增长。从这一指标分析，2010年便是全国房屋成交量的分水岭，之前十年左右属于高增长，其后步入中低增长。