商业模式

　　商业地产做电商：短板明显尚难盈利

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　不只是万达，方兴、世茂、新城、宝龙、龙湖、嘉凯城(4.14, 0.00, 0.00%)……几乎所有的商业地产开发商都在开发电商平台。其中大部分企业都根据其商场的辐射半径做起了电商销售。

　　很多开发商认为自己的物流成本和快递速度，比传统电商更有优势。然而，事实果真如此吗？

　　自建电商平台

　　早在万达携手百度、腾讯组建“腾百万”电商团队之前，很多商业地产开发商就已纷纷自建电商平台。

　　去年底，嘉凯城商业地产管理公司曾向《每日经济新闻》记者展示了一款正在测试的微信服务号软件，通过微信服务号，客户可以购买各种商品，同时预约餐饮和其他各类体验消费。今年10月，嘉凯城在店口的首个城市客厅正式亮相时，其O2O应用已经开发成熟，不仅可通过O2O从线下为城市客厅吸引人流，还能借助电商平台辐射周围半小时车程的所有居民。

　　几乎同时，宝龙地产也在福建等地通过电商销售商品，并导入线上人流，成功实现了商品销售和人流量的增长。

　　新城地产除了发展电商平台，还建立了大数据管理系统。据新城控股副总裁张振介绍，大数据管理系统可帮助他们有效地筛选消费者，并结合消费习惯，重点向“大客户”会员推送促销信息，增加对他们的直接销售。

　　而正在研发中的世茂新一代的购物中心——MiniMalll，被寄望成为促销利器，世茂的设想是以最少的零售面积来销售最多的商品，而电商就是零售商店的一个延伸“样板区”，通过网路平台，消费者可以了解到专卖店内看不到的更多商品，并从商场的仓库提货试穿、试用，最终决定是否购买。

　　上述各大开发商筹建的同时兼顾商业地产和电商优势的商业模式，看上去似乎比只有线上销售功能的传统电商更具优势，但现实情况呢？

　　短期难独立盈利

　　卫民不动产智库负责人蔡卫民告诉《每日经济新闻》记者，即使商业地产的电商平台和传统电商做得完全一样，体验感完全相同，其吸引力也不能和后者相提并论。原因很简单，商业地产只针对自己的租户，而传统电商针对的是全社会的所有零售商。由于传统电商的商品供货更全，数量更庞大，特别是在物流成本上，相对商业地产自建的电商优势十分明显。

　　万擎咨询CEO鲁正旺认为，开发商在社区O2O领域占有优势，可以通过物业缴费等系统，建立一个面向业主消费的生活平台。但是而对阿里等传统电商巨头，商业地产的电商平台的劣势明显。

　　也就是说，商业地产开发商的电商项目更多的是为商场导入客流，以提升商场的租金效益，这就需要各家地产商通过增加体验业态比重，挖空心思引入有吸引力的人气项目来吸引消费者。以金茂的丽江项目为例，以餐饮、精品零售和休闲服务为主，除了汇集国内各大特色菜系，还囊括了日韩料理、西班牙菜等众多异域特色，同时还有丽江最传统的手工艺展示。此外，还提供了模拟飞机驾驶等体验项目。

　　同样，世茂也计划在未来的MiniMall里引入一些只有几百平方米的小型乐园，以及可能只有几十个座位的迷你影院，以吸引更多的消费者前来体验。

　　但体验经济同样面临来自传统电商的冲击。龙湖地产品牌总监许桐珲表示，目前包括大众点评网[微博]在内的O2O平台也有在线支付功能，给传统商业地产的租金+抽成模式带来挑战。从整个商业地产的发展趋势看，未来商业地产模式的变革会是多维度的，有开发商提出完全变身为在线支付平台，也有开发商选择了有更高租金支付能力的体验业态进入商场。

　　无论如何，目前商业地产的电商平台，更多是房企面向品牌租户的一种增值服务，还很难指望其能够单独为开发商创造经济效益。但对开发商来说，商业地产的电商平台，却是房地产嫁接互联网思维最重要的试验田，假以时日，商业地产或许会探索出一个更加符合房地产发展规律的电商新模式。

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　　公司样本

　　紧急装入O2O资产 万达估值3个月翻番

　　每经记者 尚希 发自北京

　　当万达这艘国内商业地产的巨轮驶向港股市场时，其与腾讯、百度联手讲述“互联网故事”让资本市场很受用。

　　今年9月，彭博给万达商业地产的估值约为267亿美元 (约合人民币1643亿元)。而到了12月，在装入了电商资产，并调高今年的综合溢利后，中金香港证券根据以贴现现金流量法为基础的资产净值及基于市盈率的分类加法总估值法，测算出万达商业地产的资产净值则为2860亿~3170亿元。此外，汇丰、中银以及花旗等多家机构的估值预测均显示，万达商业地产的最终估值将锁定在3000亿元上下。也就是说，装入电商资产之后，万达商业资产估值翻番。

　　机构溢价6倍认购

　　翻开万达商业地产最新发布的招股书可以发现，相比之前的版本，公司对其O2O业务的着墨更多。

　　招股书显示，这家名为“WandaInformation”的股份有限公司，2014年1月16日在英属处女群岛注册成立，万达商业地产(香港)有限公司与WandaInvestmentHoldingCo.Limited各拥有其50%股权。根据协议，大连万达集团、腾讯、百度分别持有WandaInformation70%、15%和15%的股权，并规划投资50亿元，在三年内完成注资。

　　同时，在更新的招股书中，万达的公司拥有人应占预测综合溢利从此前的不少于199.33亿元提高到了240.27亿元；投资物业预测公允价值收益也从此前的66.98亿元上升为97.25亿元。

　　兰德咨询总裁宋延庆此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，万达作为国内知名的商业地产领军企业，其本身的快速增长期已过，资本市场对其想象空间有限；另一方面，国内商业地产的泡沫化较为严重，留给传统商业地产发展的空间已经很小。这两个方面都将影响万达商业整体的估值。

　　“但O2O业务的纳入，对资本市场来说，万达开始讲新故事了，而这个故事的想象空间有多大，现在还很难预估。”一位长期跟踪万达的分析人士指出，在其看来，O2O业务溢利预测的提升与万达商业地产整体估值的提高息息相关。

　　看来资本市场的确很认可这个新故事。万达商业地产于12月10日起在香港公开发售，并计划于12月23日在联交所主板挂牌交易。根据最新消息，万达商业地产的招股价为41.8~49.6港元/股，包括科威特投资局在内的数十家机构溢价6倍参与认购。

　　瑞信认为，万达商业地产的大多数购物中心均拥有合适的规模、商品组合和地段，租金上涨潜力与收益率高于同行，在抛出O2O业务后，预计其净资产为3060亿~3760亿元。

　　万达O2O预计明年三季度上线

　　今年10月底，王健林曾向媒体透露，万达正在筹建大数据中心，最快可于明年7月底投入使用。根据王健林的计划，明年三季度，万达O2O平台将在全国正式上线。

　　在今年下半年万达内部召开的一次讨论会上，王健林重点谈到了目前正在进行的O2O业务。在他看来，O2O最关键的便是互动和体验，重头在线上，核心是消费的互动体验。

　　王健林脑海中的O2O也是诸多商业地产运营商目前都在谋划的。对商业地产来说，客户体验与客户粘性是决定项目成败的关键。

　　“正因为此，万达把时下最热门的O2O概念纳入到上市平台，是希望增加投资者对公司未来发展的想象空间，以提高资本市场的认可程度。”上述长期跟踪万达的分析人士表示，这传递给投资者的信息是：万达已经从最初“以售养租”的传统商业地产模式转变为通过搭建O2O平台获得持续稳定的收益。

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　　智慧办公

　　办公楼开发模式“闹革命”谁能成为“房产阿里”

　　每经实习记者 林东岳 发自上海

　　“大厦的超级秘书可以提醒每天的日程，办公室的云桌面可以同步异地显示办公室桌面的全部资料，业主卡将可以全球联网并在各地车库自动感应、自动开启”，11月28日，在绿地智慧办公2.0升级版产品的发布会上，新一代智慧办公场所的神奇和便捷之处让人不禁啧啧称奇。

　　在新兴业态中，智慧办公模式引人注目，受到资本市场越来越多的关注，绿地、SOHO中国等房企纷纷抢滩登陆智慧办公领域。

　　一位从事高科技产业园区平台服务的业内人士告诉 《每日经济新闻》记者，目前在写字楼领域正在出现一种商业模式的革命。以上述人士所在的园区为例，园区会为入驻企业提供齐全的功能配套，诸如进行集中采购等来为企业节约成本。园区作为入驻企业和外界进行沟通的平台，也可以为园区内存在上下游关系的企业提供交易服务，从而对企业之间的资源进行整合，园区通过这些交易赚取部分差价。目前这种盈利模式已经比较成熟。

　　写字楼智能升级/

　　对白领而言，通过写字楼的微信操作平台可以预约健身房、会议室以及处理一系列行政办公类事务，还可以通过微信下单商城的咖啡、预约瑜伽房的课程等，这些需求都可以在办公室里轻松完成。绿地在智慧办公的规划设计中，首创了这种O2O智慧办公模式，线上通过绿地自主研发的iWork智慧办公平台，实现随时随地访问合作商家。

　　SOHO中国则通过和威信集团合作，对停车服务流程进行创新。通过安装停车场APP软件，停车场用户可以使用“找车位”、“找车辆”、“找停车自助收费机”、“找电梯间”等功能。经过测试，使用智慧停车场的服务，时间将比普通停车场快4倍以上。

　　毫无疑问，智慧办公的出现将使商办物业的价值有望得到较大的提升，这使得不少知名房企进入该领域。