15个城市未来地产下跌风险较大

　　虽然民间资本的参与程度并不必然导致地产危机，但这是地产风险的晴雨表之一。此外，地产供给快于地产销售速度，存在供给过剩的城市，实体经济增速下降比较严重的地区都是资金链弹性大，地产风险较高的城市。根据上述风险因素配以不同权重，我们从全国282个有数据的省会、计划单列市和地级市中筛选出风险排名数据。

　　97个城市存在地产供给速度大于销售的状况。从2008到2013年，部分城市地产投资增速大于150%，这种地产投资增速一般都会形成新建房屋过剩。

　　30个城市民营资本活跃并渗入地产业。地产库存过多的城市一般可以慢慢消化库存，而不至于崩盘；民间资金介入过多、杠杆过高才会导致崩盘。对民间资本是否进入地产业的判断，有两个标准：一是2009-2012年固定资产投资增速远大于2010-2013年工业产值增速，实体经济没有很好发展有较大概率是因为民间资本没有投入企业而投入地产（在第一步筛选下留下的都是地产投资增速大的城市）；二是2009-2011年三年地产投资额远远大于这三年银行贷款余额的增加，因为银行贷款不仅给地产更会给实体经济，但小于地产投资则说明地产投资的资金中大部分为自筹资金，很有可能来源于民间资本。

　　工业增速远远慢于固定资产投资增速的城市，一般民间资本都大量流入了地产。比较全国和温州情况，全国固定资产投资增速在2009年“4万亿”救市下达到了30%高点，随后2010年工业总产值增速也有回暖到16%；而温州“4万亿”银根放松后投资了地产，2011年资金大量进入地产开发，固定资产投资增速达到89%，但工业总产值增速却一直负增长，可见其资金并没有进入实体企业。

　　实体经济增速下降，民间资金链更易断裂引发地产风险暴露。22个工业总产值增速远小于固定资产投资增速的城市，11个（重合3个）银行贷款余额增量小于地产投资总和的城市，这从两个维度同时证明了民间资本大量进入该城市的地产行业。如果这些城市经济下行严重，企业效益不佳，或者地产销售下滑，都可能会产生资金链断裂，地产崩盘。

　　综合结论是有15个城市地产下跌风险较大，依次为：金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。我们将地产投资过剩度、民营资本活跃度、资本投入地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度综合起来考量一个城市（地区）的地产下跌风险。发现地产投资过剩影响最大，其次分别为民营资本活跃、投入地产而非实体经济的概率，近两年实体经济放缓程度影响最小。