民间资本过度进入易引地产风险。

　　2011年底开始温州房价开始出现暴跌，直到今天仍一蹶不振；2012年后鄂尔多斯“鬼城”风波又起，烂尾楼被曝光。虽然两个城市地产崩盘的方式不一样，但是两者却有一个共同的原因——民间资本过度投资地产，地产业杠杆高积聚风险。

　　先来看温州案例。首先，货币宽松和外贸萎缩导致资金流向地产，温州地产价格疯涨。其次，实体企业借贷资金流入地产，民间杠杆增加风险积聚。另外，从固定资产投资远低于地产投资增速，和地产银行信贷资金不足以支持地产投资增长速度，也可以推断资金是由银行贷给普通民营企业后，再通过民间借贷等其他途径投资进入了地产行业。

　　2011年下半年开始银行贷款收紧后，贷款期限逐渐拉长，民间借贷利率也上升到近25%。2011年地产竣工大幅增加，银行流动性的收紧迫使资金紧缺的企业由购买房产转向变卖房产，供需格局完全改变，房价开始下跌。地产商销售大幅下滑，而民间借贷的高利率也使还款更加困难，资金链出现问题，开始出现了温州民间借贷市场的违约。抵押物价值下跌导致的催还等恶性循环也开始，银行不良贷款率大幅上升。2012年后银行贷款额度更加收紧，资金链问题一直持续，地产下跌也持续到现在。

　　再来看鄂尔多斯案例。鄂尔多斯房价跌幅不大，但40万套存量房滞压形成“鬼城”。2010年前地产销售活跃， 2011年后交易量明显下滑，2012-2013年年度销售面积不足2011年一半。分析原因主要有以下几个方面。

　　因煤价上涨，从2007年开始鄂尔多斯这个煤炭开采占工业增加值的73%（2013年数据）的城市迅速发展起来。2010-2011年的房价上涨和富余的资金，使民众将钱投入地产业，人口数不到北京1/10的鄂尔多斯2011年销售住房面积相当于北京的1/3。

　　政府提倡鄂尔多斯转型，规划建设康巴什新区，计划用20年的时间达到三十万人口。政府宏大的规划给民众投资的指引，2009年开始，房地产新开工一直维持高位，直到2012年煤炭价格大跌后企业亏损面达到22%，资金链出现问题，地产投资也大幅下滑，2013年新开工几乎为0。但2009年到2012年新建房存量已经很大，户均住宅达1.35套。

　　地下钱庄众多为民间资本投资地产提供途径。房地产和煤炭行业是地下钱庄资金的重要投资方向。2010年地产投资314亿，银行对地产开发贷款余额仅59.7亿元，民间借贷是地产资金的重要来源，约占50%；鄂尔多斯民间融资成本大约在月息2.5%，而借贷成本一般则在月息3%，最高甚至可达月息4%-5%的高位。一旦煤炭业下滑，收入减少，地产需求下降，地产商的资金较难收回，民间借贷的资金链就会出问题，从而更加加剧地产需求萎缩，形成恶性循环。

　　民营资本大量流入加大地产价格的波动风险。我们认为的地产业危机的现象有两种：一是房价出现大幅下跌，类似于温州；二是地产投资大幅下滑，出现大量烂尾楼，类似于鄂尔多斯。

　　2010年以来，房价下跌幅度最大的城市有温州、海口、三亚、南通、无锡、马鞍山、宁波、嘉兴、芜湖和聊城等十个城市，他们的房价相对于全国房价指数的比值的最高点都有20%以上的跌幅，自身绝对价格也多为10%以上跌幅。考察这十个城市的民营经济贡献率不少已达到70%以上（2010年），远高于当时全国平均60%；民间投资在固定资产投资中的占比也多数在60%以上。三亚、海口因外来投资带来地产波动，但更多的城市是民营经济发达，民间投资大量流入地产，这是影响地产大幅波动的一个原因。此外，最近几年出现负增长的城市地产都出现了一定的危机，这些城市中鄂尔多斯投资中断最为严重，其次为长春、北海，2014年地产市场的冷清导致了哈尔滨、常州、南昌和呼和浩特也加入投资减少的行列。这些城市中，还有常州和南昌等民营经济活跃，民间投资占比较大的城市。