随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。但一些不法中介公司利用市民法律意识淡薄的弱点，给自己的骗术穿上了“合同”这件看似合法的外衣，使他们的不法行为越来越趋向于复杂性和隐蔽性，设置各类陷阱让市民频频中招，由此引发的合同诈骗案屡见不鲜。就此本报特邀两名律师，就买卖房屋时委托人与中介公司签订居间合同的相关法律问题为市民详细解答。

　　案例1.甘肃正丰房地产诈骗6656万余元

　　9月4日上午，兰州警方接到群众报案：甘肃正丰房地产经纪有限公司法人代表吴秉麟诈骗购房人钱财后携款潜逃。经查，甘肃正丰房地产经纪有限公司去年3月29日在兰成立，共开办了50家经营网点。正丰公司以承诺办理房产过户、银行贷款、按揭等相关手续为由，与购房者签订房地产居间三方合同，收取购房者首付款和中介费后，正丰公司又将购房者钱全部打入吴秉麟在宁夏成立的中国兴麟集团总部账户。警方查明，自2013年3月该公司成立以来，涉及诈骗的受害人达436人，涉案金额高达6656.089万元。

　　案例2.庆阳京豪房屋经纪有限公司诈骗860万元

　　9月5日下午，群众向西峰警方报称，其通过庆阳京豪房屋经纪有限公司购买房屋交纳预付款，当日发现该公司关门停业，公司负责人电话也一直关机无法联系，怀疑被骗。经查，去年8月，犯罪嫌疑人郝某在庆阳市工商局注册成立庆阳京豪房屋经纪有限公司，后办理了房地产经纪机构备案合格证等有关证件，并在西峰区开设分店20家，雇佣员工130多人。其间，郝某、王某以二手房中介资质为掩护，在门店、网络大量发布房屋买卖信息，以能给房屋买卖双方提供贷款、办理过户手续为幌子，与购房人签订购房合同，暂收其购房定金、首付款、中介手续费等款项，合同到期后又以各种理由拖延或口头承诺给购房者退款，但均未履约，共计诈骗西峰区73名群众现金860.26万元。9月4日，郝某、王某携款潜逃。

　　主持人：本报记者 李升

　　嘉宾：甘肃策横律师事务所律师 贾立军 苏丹

　　主持人：什么是居间合同？

　　贾立军：居间合同是居间人（一般指房地产中介公司）向委托人（上下家）报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同，又称中介合同。因此一个标准居间合同的主体是中介公司与上下家，并且应该是分别与上家或下家签订两份居间协议，其中的权利义务关系也应该围绕居间服务的内容以及中介服务费的支付方式等展开。现实中，往往是居间方在联系好上下家并确定了成交价钱后与上下家一起签订一个所谓的居间合同，收取下家的定金，有的同时收取居间服务费，由三方签字，实质上这已经不是一份简单的居间协议，而是两个合同、两对权利义务关系：居间合同权利义务关系+定金协议。如果约定定金由中介方保管，那么这还涉及到一个保管协议。

　　媒介居间人的居间活动并不是以自己的名义签订合同，也不是以他人的名义代为签订合同，因此，媒介居间人不同于代理商或者经纪人。其民事活动是多种多样的，如买卖、租赁、雇佣、保险、出版等。

　　主持人：目前，中介机构存在的不规范居间行为主要有哪些？

　　苏丹：一是未尽到如实报告义务，导致双方因房屋不符合预期产生争议。部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件。买受人于合同签订后了解到真实情况，买卖双方因此产生争议，使合同履行产生障碍。二是合同重要事项约定不明，导致买卖合同履行陷入困境。实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商；部分中介机构或经纪人责任心不强，未将双方口头达成的一致性意见载入合同；部分中介机构或经纪人急于促成交易，对一些可能产生争议的事项故意采取回避态度，为日后产生争端埋下隐患。三是对于房屋性质未尽审查与提示义务，导致合同目的在法律上无法实现。普通的购房人因为缺乏相关的法律及政策知识，往往不能正确认识房屋的法律性质以及交易中存在的风险。而实践中，部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。四是对房屋的所有权归属或代理人的代理权限审查不严，出现无权处分或无权代理的情况，引发真正权利人或其他共有权人对房屋买卖提出异议。如夫妻双方共有财产任意一方无权处分。

　　贾立军：此外，还得注意以下两点。其一，怂恿买卖双方订立“阴阳合同”，以达到偷逃税款的非法目的。这种操作方式规避了税收监管，给国家税收造成了巨大的损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口，违约方当事人往往以此为由抗辩合同无效。其二，协助不符合购房条件的买受人虚构纳税或社保缴费符合规定年限的证明，逃避限购政策的规制。少数中介机构为了谋取利益，不惜违反法律规定，为不具备购房资格的人开具虚假证明。若伪造的证明未能通过行政机关的审核，买卖合同客观上无法继续履行。同时，由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，合同可能被法院确认为无效。