住宅库存与刚性需求量相比，似乎不高。问题在于，如果人口不流动，刚性需求绝大部分被自有住房满足。西南财大经济学院院长甘犁课题组研究结果是住房拥有率高达89%，现有的房地产行业的产能，只需要它的三分之一，就能把这新增的需且给完全满足了。

　　只有两个办法可以解决库存难题，或者通过人口流动、城镇化等办法，创造刚性需求。比如，有人在老家某县城购入一套住宅，却在青岛长期工作，有可能在青岛再购入一套住宅。城镇化如果有1亿农民工朋友进城，假设全部需要在城市重新购房，需要3000万套住宅，这是很乐观的估计，如果人房分离只有研究的最高5.8％，那么我们只需要百万套住宅。难题在于，进入城市的农民朋友如果迄今仍未在城市购房，大部分属于较为贫困的群体，他们需要的是保障房，而无能力购买商品房。

　　还有一个办法是创造投资者，让中国百万个家庭财富在百万美元以上的家庭，源源不断地把钱砸到房地产市场，以前在温州、杭州、北京、上海等地我们看到过类似的盛况，也就是说，让房地产成为家庭最重要的投资品种。北京、上海等大城市，家庭资产中的70％到80％是住宅，正因为如此，所以这些城市的房价节节上升。

 　　现在投资者还愿意继续购房投资吗？手上握有现金的人巧遇少数性价比较高的楼盘，可以购入。但整体而言，投资者购房看中的是房地产的投资收益。不要说现在没有限消限购，就是已经取消了限购，房地产价格能否涨过无风险收益率，都是个大问题。

　　以风险较低的银行理财产品作为无风险收益率标准，根据普益财富监测数据显示，截止9月20号，84家银行共发行了817款理财产品，保本浮动和保证收益型理财产品共199款，市场占比为24.36％；银行理财产品的平均预期收益率较上一期上升5个基点，至5.12%。无论如何，房地产投资收益应高于5.12％。但房价环比连续下跌。

　　银行房贷成本居高不下，按照融360网站的数据，最低的民生银行基准价打85折，首套房贷利率为5.57％，还有备注“近三个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率。这500万元并非存款，而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要求基本在6个月以上”，银行对于房地产的谨慎态度一望可知，如果贷款难利率高，房地产收益率不可能上升，投资者也就不可能入市。

 　　要提振楼市信心，或者宣布房产税十年内不征收，或者大幅压低房贷利率，舍此，别无他途。