杨红旭：新一轮购房季即将来临

海西房产网发布时间：2014.09.12来源：杨红旭博客

导语：终于进入9月。一年当中，房地产市场素有“金九银十”的说法。而今年，人们更多的持谨慎态度。2013年一线城市房价大涨，步入今年以来，全国楼市降温，一线城市房价也由涨转跌。“金九银十”还会有吗？什么时候才是购房好时机？

　　终于进入9月。一年当中，房地产市场素有“金九银十”的说法。而今年，人们更多的持谨慎态度。2013年一线城市房价大涨，步入今年以来，全国楼市降温，一线城市房价也由涨转跌。“金九银十”还会有吗？什么时候才是购房好时机？

　　针对本轮房地产调整，笔者认为仍然是短周期性质的，属于热胀之后的冷缩，调整幅度不会太大，并非长周期性质的深度下跌。从去年下半年开始，一线城市的成交量就慢慢趋于下滑，至今变成量价齐跌，市场一片悲观之声。与主流观点不同，笔者认为：自住型购房者，对后市不宜过度悲观，新一轮较好的购房时机，正在悄悄来临。

　　从宏观面看。一季度经济低迷，GDP增幅只有7.4%，经过持续“微刺激”后，二季度回升至7.5%。一方面，经济稳，则楼市不易大跌。另一方面，要想进一步保增长，不宜继续打压房地产。地方大力救市、中央不予制止，就已说明问题。宏观经济政策亦由紧转松，货币政策定向放松，比如：两次针对小微企业和三农的定向降低存准率，一次针对三农的定向降息，1万亿元定向国开行的棚改贷。个人房贷也开始趋松，首套房贷利率有所回落。

　　从市场面观察。去年是楼市高潮期，今年明显降温。但发展至当前，降温出现新动向。首先分析成交量。去年3月是本轮楼市上行期的最高点，其后振荡中下滑，尤其是今年以来加速下滑。1-7月份，全国商品房销售面积同比下降7.6%，二三线城市下跌约二成，一线城市下跌约三成。

　　值得关注的是，7月和8月，30个城市的住宅成交量连续出现小幅环比增长。一线城市住宅成交量，较二三线城市更早更快的出现下滑，主要是因为2012-2013年间成交火爆，需求透支。8月份，一线城市的住宅成交量，虽然同比仍在下跌，但环比7月出现二成反弹。四个城市中，北京反弹力度最大。其实7月和8月，北京新房和二手房成交量已连续两个月出现反弹。而上海成交量仍然低迷，环比7月小跌5%。

　　其次分析房价。今年1-7月，全国商品住宅成交均价下降1.2%，但一线城市仍然表现为同比上涨，比如7月份四个一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米，同比增长3.3%，其中北上广深的增幅分别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但从走势看，房价最高点出现在今年3月，其后振荡回落。

　　国家统计局发布的70个城市房价指数，比均价能更好的反映全国房价变化。70个城市的平均价格，环比涨幅最高点出现在去年3月，说明国五条与细则还是有一定效果的，同比涨幅高点出现在去年12月。房价环比由涨转跌的所谓“拐点”，出现在今年5月，至今已连续下跌4个月。四个一线城市基本上与70城走势同步。一线城市的房价变化特点：楼市上行期，房价比二三线城市上涨得快、涨幅大；楼市下行期，则与二三线城市走势趋同。

　　2013年底的时候，我曾预测：2014年全国楼市高位震荡、逐步降温。今年以来，市场确实在震荡中降温。很多朋友关心，下一轮何时应该购房。我的建议是：注意观察今年四季度至明年。

　　这基于两个判断、一个规律。判断之一，一线城市将会先复苏，估计当前一线城市的住宅成交量基本见底，今年上半年属于近十年来成交量最低迷的时期，未来一二年不太可能更低迷了。估计9月一线城市成交量还将继续反弹，下半年成交量应高于上半年，明年高于今年。而二三线城市的市场变化一般稍滞后于一线城市。返回海西房产网首页>>

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