在房地产市场下行的情况下，龙头房企万科交出了一份还算过得去的半年成绩单。

　　17间，万科发布半年报显示，2014年1~6月，万科半年度的营业收入同比略微下降1.0%，为409.6亿元；但净利润仍增长5.6%，为48.1亿元。

　　而在销售方面，尽管上半年全国住宅市场销售下滑，但万科仍实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，是为数不多的完成了年度目标50%的房企之一。

营收微降

　　根据财报，万科今年上半年的营收出现了微降，万科解释是因为上半年结算不多。

　　万科董事会秘书谭华杰表示：“上半年结算不多是因为竣工有限，竣工一般都集中在下半年，这是行业的季节性规律，但今年这种情况尤其突出。”

　　数据显示，上半年万科的竣工面积只占到全年计划的26.9%，比去年同期下降了6.6个百分点。

　　谭华杰预计，今年全年的竣工量和年初计划应该差别不大，“下半年的业绩体现会更加充分”。

　　由于销售快于结算，万科的已售未结金额再次创出历史新高。截至6月底，万科合并报表范围内有1747.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2027.6亿元，较上年末分别增长21.6%和24.9%。这也是合并报表范围内已售未结资源的合同金额首次突破2000亿元。

　　虽然营收出现了微降，但万科上半年的净利润还是保持了一定的增长，共实现净利润48.1亿元，同比增长5.6%。

　　这一定程度上归因于销售均价的上升。财报显示，万科上半年房地产业务的结算均价为10996元/平方米，较2013年同期上升5.1%。

　　值得注意的是，万科的毛利率继续呈现下滑态势。今年上半年，万科的房地产业务毛利率为21.88%，较2013年同期下降1.90个百分点；结算净利率为14.09%，与去年同期持平。

　　万科在财报中表示，公司房地产业务毛利率下降、结算净利率持平的主要原因在于，公司实现投资收益13.1亿元，较去年同期大幅增长237.8%。

　　“万科的投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润，以及通过股权转让方式实现项目合作或商业资产处置而实现的收益，随着‘轻资产、重运营’模式的推广，这类收益将成为一种常态，”谭华杰表示，“必须指出，这类投资收益属于经常性的，而并非一次性所得。”

　　在2013年的年度业绩发布会上，万科首次提出了被称为“小股操盘”的轻资产模式。这意味着，今后万科在一些联营合营项目中不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费，或要求获得高于股权比例的超额分配权。

　　谭华杰认为，这样的安排有助于减少对股权融资的依赖性，提高公司的投资回报率。

　　这种运营思路的转变，在上半年的新增项目上也得到了体现。1~6月，万科新增的19个项目中，有4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。

　　不过，从过去几年的数据来看，万科的毛利率已连续四年下滑。2010~2013年，万科房地产业务结算毛利率分别为29.75%、28.79%、25.84%、22.31%。

　　进入下半年，降价走量成为多数开发商的策略，万科也不例外，而这可能进一步拉低其毛利率。

　　国泰君安证券研报指出，万科7月销售均价9744元/平方米，同比降17.6%，环比降12.6%。而上次万科月度成交均价低于1万元是在2012年4月（9700元/平方米）。

　　有机构预计，行业整体基本面仍在探底,价格调整将持续，万科8月的销售均价或将继续下行。