全国范围规模有多大，需补缴多少缺少数据

　　“协商征管”未变 土地增值税清算难收成效

　　2013年，央视报道称万科、华远等40余家房企8年来欠缴土地增值税超3.8万亿元。虽然国税总局随后表态称，3.8万亿元欠税存在误读，但仍然掀起舆论对土地增值税的热议。

　　一年以后，广东地税局下发《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(下文简称“规程”)，决定从今年7月1日开始对广东土地增值税进行清算。作为在全国率先出台土地增值税清算的省份，广东地税局依据国家税务总局[微博]授权，在土地增值税现有法律、法规框架内，结合近年征管实践与案例调研剖析成果，制定出台。

　　不过和国税总局2006年对土地增值税的规定一样，广东省的规程要求并没有突破税收征管中税务机关行政权力过大的现状。

　　根据广东规程，对符合条件的土地增值税清算工作，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。一句“可以要求”，已经成为房企和税务机关互相妥协的根据。事实上，从税收征管角度看，虽然部分税种存在预征的情况，但税务征管应该严格依法执行。

　　“可以要求”的征管

　　“广东省此举在全国尚属首例，现在重点是看其执行情况如何，如果能严格执行，对土地增值税征管来说，或许可以起到一个示范作用。”一位地方税务局人士告诉《中国经营报》记者。

　　根据广东省“规程”要求，只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”。

　　上述三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。看似严格的清算要求，实际上最终的权力都集中在地方税务局。

　　中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，“规程”并没有突破国税总局的要求，对土地增值税的征管，税务机关仍然可以要求房企进行清算，对房地产企业来说，并不是必须上缴，这成为企业拖欠税款的一个主要原因。

　　在他看来，土地增值税作为地方政府的一个主要收入，税务机关对房企“宽松”的征管方式也无可厚非，不过既然是要清算摸底，在税收征管上应该增强一些强制性的措施。

　　据悉，目前国税总局对房地产开发企业征收的土地增值税采取预征的方式，根据土地增值额占扣除项目的比例，土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率。

　　由于土地增值税需要等到项目结束后才可进行清算，地方税务部门往往按照销售金额的1%或2%比例预征。但房地产项目开发周期一般为3~5年，所以土地增值税的清算周期短则两三年，长则五六年。

　　在长达3~5年的实际征管中，地方税务局在预征部分增值税后，便出现剩余部分难以按时交纳或者拖延缴纳的情况。

　　北京一位房地产企业财务部门人士表示，因为房地产项目开发周期长，土地增值税清算是比较复杂的。“我们一般是5年的周期，有些时候并不是要拖延缴纳，也是和税务机关协商的结果，毕竟这部分税款和一般的营业税相比，份额还是较大的。但是这个过程中也并不排除有些企业，为了不缴纳土地增值税而出现捂盘现象。”