虽然当下底商供应量增多,但不争的事实是,由于政策限定,底商供应量将呈现逐年降低的情况,其竞争压力过大、回报率不高的特性,又令其陷入销售困境,社区底商又该何去何从?
集中式商业占主导,底商量少
“底商数量的减少,与政府的引导不无关系。”福建中原地产总经理蔡俊称,从2009年起的土地出让中,开始要求有一定规模的集中式商业,底商的数量相对减少,“按照开发周期来看,当下的底商量逐年减少,也是在预料之中。”
集中式商业,大都不能分割产权,开发商以自持居多。而有独立产权的底商更为灵活,但它的推出需要择机而行。入住率、居住氛围的成熟度至关重要,“对于在建楼盘而言,如果没有成熟的商业氛围,底商的价值难以凸显。”蔚蓝代理机构林斌称,开发商往往先“养商”,等社区规模形成或是开发的末期,再着手推出底商,以求卖出好价钱。“2014上半年,开发商的重心均在住宅,再加之一些工程进度的因素,底商难以实现大量上市。”林斌预测,在明年底是大量楼盘的交房高峰期,会有底商集中上市。
高总价,想要出手不容易
底商量少难推,中心区域的高总价也是一大因素。
“一间商铺,至少要400万起,高则数千万”,这也让部分商铺投资者望而却步。
位于市中心的冠城大通首玺 (电话:400-002-0591转8013),11~440㎡商铺尚在预约之中,就有不少投资者前往咨询。虽然最终的售价尚未敲定,但按照目前的行情,“估计每平方米10万到12万的售价,稍微像样的店面,至少要数百万的总价。”一投资客称压力不小。
据了解,目前在售的万科广场 (电话:400-002-0591转8022)底商,虽然号称起价4.5万元/㎡,但实际上均价已达快8万元。70~600㎡的面积,总价在500万到5000万元之间。
世欧王庄 (QQ群:221976399 287679350) (电话:400-002-0591转8050)的沿街商铺,售价在8万到12万元之间,50~800㎡的面积,总价380万起。
“中心区域的底商,地段好,开发商对于底商的期待值高,售价自然不菲,对于投资者而言,动辄数百万至上千万的投资,着实是一笔不小的开支。”林其东称,银行的个贷环境并不宽松,购买的资金压力显而易见。
越走越远,养商期过长
中心区域的底商售价不菲,周边区域的底商虽然价格亲民,却也有硬伤所在。
“这几年,福州的楼市越行越远,郊区大盘越发多,但配套及入住率一直未能尽如人意。”林其东称,这对于底商而言,就意味着要有漫长的养商期,投资者“眼光要准,耐心要够”。
蔡俊举例,位于大学城的闽都大庄园 (电话:22898166,22898866),2003年时底商基本上处于可营业状态,但直到大学城兴起,周边楼盘增多、区域人流量增加后,直至2009年,闽都大庄园 (电话:22898166,22898866)的底商才开始有所起色。
“相比较市中心的底商,郊区盘的底商面临更大的考验”,林其东认为,如果项目在3年内的入住率达到50%,你的商铺投资就算成功。
“当然,郊区盘的底商有价格优势,每平方米一万多到两万多的售价,堪比住宅。”唯有长时间的持有及等待才能获得真正的收益。
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