编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点地产网 作为金地集团商业平台，金地商置表现一直较为低调，但今年以来，不管是引入前万达高层，还是高调启动旗下项目西安金地广场招商，金地商置在商业方面的投入都明显在加速。

　　在接受观点地产新媒体采访时，金地商置执行董事兼行政总裁徐家俊介绍了公司未来在商业方面的发展战略。

　　按徐家俊的说法：“未来金地商置打造的项目会有别于万达的快速模式，将朝精致、特色化的商业定位发展。”

　　不复制万达

　　在徐家俊看来，传统的商业若靠量去做，一个8万平方米、10万平方米的商场中，仅是囊括一个影院、超市、百货公司这些传统业态，项目就没有生命力。

　　“万达在拿地后两年就可以把商业开出来，这样的速度不是可以简单复制的，如此快速所面临的代价也是比较大的”。

　　之所以定位发展精致商业，除了希望能在当下商业红海中脱颖而出外，更重要的是商业项目若简单求快，后期运营方面会存在较多弊端。

　　徐家俊认为，做商业和住宅不一样，住宅标准化以后快一点问题不大，但是商业过快之后会有很多问题，如果做得精致、特色一点，细节问题就会考虑更多，今后运营起来也更加有效。

　　据了解，在金地商置最新运作的商业项目中，今年5月中旬正式举行招商签约仪式的西安金地广场主打的便是品质家庭的精致生活中心商业特色。

　　资料显示，西安金地广场建筑面积8.6万平米，地上四层、地下二层。项目涵盖餐饮、儿童、生活配套三大特色组团，并融合快时尚、精品超市、国际影城、潮流服饰等，跨界整合多元业态，项目预计将于2014年年底开始营业。

　　今年5月，金地商置又通过公开市场，以接近底价获取杭州的一幅商业用地，将打造为拥有包括精品社区购物中心、高端公寓在内的综合物业。

　　值得一提的是，随着西安广场正式启动招商和杭州项目落地，金地商置商业布局战略又迈进一步。目前开发及运营的商业项目包括北京东长安街的北京金地中心、深圳最核心CBD区域的深圳大百汇，杭州商业综合体项目、以及深圳南山高新区的深圳威新软件科技园等。特别是建筑面积32万平方米的深圳威新软件园三期，涵盖300米超高层写字楼、企业总部基地、研发办公、高端公寓、企业会所及特色商业等为一体的都市综合体项目，将成为金地商置在深圳打造的旗舰型项目。

　　其实，去年金地的出租性物业的年收入已超过5亿元，随着未来西安商业和威新科技园三期的投入运营，预计金地的租金收入将超过10亿元，这对于一家以住宅开发为主业的公司来说，是一个巨大的转变。另据徐家俊透露，下半年金地商置还会通过招拍挂或者收购项目的方式继续扩大自身的商业版图。

　　实际上，金地商置作为金地集团旗下商业平台，自收购以来便受到金地集团的高度重视，还曾将包括西安、沈阳、天津、北京、宁波等6处优质宅地注入金地商置。就注资动作，金地集团彼时明确表示，注资对金地商置的规模扩张和盈利增长至关重要。同时，对于拟打造商业平台的金地商置，一开始选择住宅项目的注入，主要是希望通过在短期内快速做大规模以保证股东的收益和公司的持续发展。

　　平台优势

　　今年以来，在依托母公司助力将平台逐渐巩固的同时，金地商置在颇为关键的人才方面也尤为重视，并将前万达高管王寿庆招致靡下。

　　对于商业人才的吸纳，徐家俊表示，一半是由自己培养，另外一半是从外面引进。

　　至于王寿庆的加入，徐家俊透露，主要是看中其商业运营方面的能力，以及这么多年累积的商业经验及资源。

　　徐家俊指出，人才引进后，未来为更好地激励管理层，金地商置也会设计多层次、多结构的激励方案。对于是否会采用股权激励的形式，徐家俊指出，“我们会综合考虑各种形式，即使考虑比例都不大，5%不到，或许是3%-4%”。

　　就股权激励方面，徐家俊对外界质疑集团将港股平台作为后花园问题进行了回应，“香港的投资人会质疑没有股权激励，管理层的利益和股东的利益在没有捆绑的情况下，投资人利益无法充分保证，只有捆绑后投资人才能给予管理层更高程度的信任。我们在A股也曾经同样推出过股权激励，这些资本市场认可的事情，我们还是要回应投资者的需要”

　　另外，徐家俊还进一步阐述了彼时收购香港壳公司的目的。

　　第一，商业地产在内地融资非常困难，没有长线资金。内地金融融资期限都是一两年，企业开发一个商场或者写字楼，楼还在建设中融资期限就到了，项目的建设周期和融资周期不能很好地进行匹配，同时资金成本也相对较高，从而会使项目背负较大的资金压力。

　　第二，A股融资闸门未开，支持商业地产发展的融资渠道受限。作为金地集团一体两翼战略的重要一翼，住宅投资收益的实现主要依靠销售回款，追求快周转，而商业实现投资回报主要依靠租金增长和资产增值，因此住宅项目内部收益率可以做到20%，但商业项目十年能够把成本收回来就不错了，所以长线资金支持非常重要。

　　但是，徐家俊也指出了开发商业的优势之处：“虽然住宅项目第一年可能拥有20%的收益率，但市场一旦陷入大的波动，第二年就有可能进入亏损期。而商业项目虽然前期沉淀资金压力大，但随着商业进入运营期后人流量、消费额的逐渐增长，不仅仅会带来稳定的租金收入，商业资产还会逐步沉淀和增值，从这一点来看，商业物业的价值实现较住宅更为稳定。”经过这些年的努力，目前金地的商业资产已经带来了每年超过5亿元的租金收入，未来随着威新三期、西安商业、杭州商业投入运营，每年超过10亿元的租金收入将会进一步支持金地的业绩。

　　徐家俊介绍，进入香港资本市场后，金地商置的融资优势开始凸显，并已有了实质性的动作。

　　今年，金地商置在融资方面已有两次动作：5月19日，与一家银行订立融资函，获得本金最高达3000万美元一年期有期贷款融资；4月14日，与一家银行订立融资函，获得本金最高达1.5亿港元的有期贷款融资。“这些融资的成本都显著低于国内”徐家俊透露。