中国房地产重蹈日本覆辙可能性很小

野村资本市场研究所首席研究员关志雄

中国房地产市场已经达到泡沫状态

　　我认为中国主要城市的房价已经大大超出了均衡水平，并且不可持续，因而可以称作是泡沫状态。有两个指标可以验证我的观点。一个指标是主要城市的房价收入比。 去年，北京的房价收入比约为19倍，上海、深圳也超过17倍。也就是说，现在北京的一个家庭不吃不喝，也需要19年的收入才能买上一个平均面积的住房。这甚至高于20世纪80年代[最新消息 价格 户型 点评]后半泡沫期东京的水平。

　　还有一个指标，是主要城市的房租(年换算)房价比。在中国主要城市大概都是2.0%-2.5%左右。与存款利率(一年期的上限为3.3%)和贷款利率(一年期为6.0%)相比，这是一个很低的水平。如果房价不再上升的话，买房子出租去获利并不划算。

　　住宅价格今后到底是涨还是跌？为了回答这一问题，我们可以看一下住宅销售价格的先行指数即销售面积的变化。销售面积(同比)对住宅价格(同比)大概领先半年到一年之间。销售面积同比去年1月到2月到达了一个高峰后开始大幅度下降，今年年初以来已经变成负值了。销售价格同比也追随着在去年年底达到了高峰，然后开始下降。这样看来住宅价格同比仍将会继续下降，并且在今年下半年或者明年初出现负值。

房地产市场调整对中国经济的影响

　　房市已经进入调整期，中国经济会因之而遭受怎样的影响呢？可以从实体经济、金融、财政三个方面分析。从实体经济方面看，去年房地产开发投资高达8.6万亿元，相当于GDP的15.1%；粗钢产量是7.8亿吨，约占全球的一半，房市低迷也会导致钢铁生产量下降。而钢铁产业与包括海外的铁矿石、能源、造船等在内的其他产业的关联度是非常高的，因此它的波及效果不会仅仅局限在中国国内，也会影响到全球经济形势。

　　从财政方面来讲，房地产相关税收和作为地方重要财源的土地出让金一共相当于GDP的10%左右。房市低迷将会给财政尤其是地方财政造成很大的压力。这样中国就不能够再像过去那样大规模进行公共设施投资。

　　从金融方面分析，2013年金融机构的房地产贷款是14多万亿。幸运的是2010年之后中国采取了一些挤泡沫的措施，包括提升了房贷首付款的比例。自住房首付比例目前是30%，投资目的用房的比例更高，第三套房甚至不能贷款。所以即便房产价格下跌30%，银行还是有充分的缓冲空间。