观点二：那么最低迷时刻啥时候来啊？

　　答案是，我也在等呢，也许就不会来。

　　为啥呢？因为在我们现行的房地产制度下，楼市的供应面基本是铁板一块了，没啥腾挪余地，两年前政府供了多少地，大约就决定了今天有多少新楼盘。由于房产持有成本很低，一般人没事也不会卖房子。

　　在供应基本确定的情况下，楼市的短期波动，基本都是由灵活的需求面在决定。而影响需求面的几个最主要因素是：

　　1、限购的宽严程度：直接影响购房资格和人们对购房激烈程度的预期

　　2、信贷的松紧程度：不仅仅是直接的购房按揭，还有大量资金通过抵押贷款进入楼市

　　3、自住房的需求分流：这在北京市场，成为了最突出因素之一

　　4、对楼市的预期和观望情绪：目前来看，观望情绪也很不稳定坚决，很多想卖房的人，都是想卖了再捡便宜买房的。

　　很明显，这些短期起决定性的因素，几乎都还是掌握在政府手中。而我们几乎可以肯定滴判断，政府不愿意看到楼市大幅度调整的情形，市场低迷到一定程度，政府会有措施。

　　当这些措施出台的时候，就是我们要再次评估后续走势的时候了。

　　当然，今年与过去几次低迷时刻有一个最大的不同是，即使政府对信贷的态度转为宽松，在利率市场化（大家想想余额宝就知道了）加速的背景下，银行的低息放贷能力与意愿也会大大减弱。

　　观点三：北京商品住宅市场的中长期均衡

　　北京是个尤其特殊的市场。特殊因素之一，是最早开始实施的自住型商品房政策（想详细了解的童鞋，输入L6）。

　　大量的保障性住房（公租房、廉租房、经济适用房、限价房和自住型商品房）极大分流了土地供应。甚至一度占到了全部住宅供应计划的七成。留给普通商品房的土地，更加稀少。

　　在正常的市场情况下，路财神曾经估算过，北京住宅市场的供应和需求比例大概是1:4。

　　大量自住型商品房的持续出现，将使得刚需市场的供需比得到一定程度的改善。而挤不进保障房市场的人群（大多数是改善型人群），其面对的普通商品住宅市场必然豪宅化，供需比甚至进一步恶化。

　　一句话，除非中国经济崩了（至少类似于08年金融危机那种局面），北京的普通商品住宅市场大幅或持续下跌难度很大。

　　只有几件事可能扭转这种长期供需不平衡的基本面：大力度官员房产透明化，有实质力度的房产持有税出台，农村集体土地可以入市进入房地产开发市场。

　　可能性有多大，呵呵，你猜呢？

　　怎么办呢：应对重于预测

　　首先，俺始终认为，不要想抄到底。底之所以为底，正是因为形成于交易量最少的时候。所以，能否抄中，全凭缘分和运气。在这个问题上，得失心不要太重。

　　所有对楼市的预测，约等于对政策的预测。政府能让你这么轻易就猜中了？所以，还不如观察他们的实际行为，应对重于预测。

　　如果观察到限购实质性放松；信贷转为支持购房且银行执行的实际利率有所优惠；开发商真的割肉，并且一割肉就还卖得挺不错了。那么，对于自住和改善的人们，差不多就是一个可以出手的信号。

　　这些信号啥时候会出现呢？ 我个人觉得可以再看3-6个月吧。