新盘出招 主攻豪宅卖点

　　东二环，一向被认为是八县进城置业者的首选，区域内主流的80～120㎡平方户型，恰也是刚需和首次改善型的聚集地。

　　CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东指出，这个户型区间，既能满足刚需首次置业也能满足改善型的换房需求，同时也保障了房企开发利润，可以说是市区项目的主流户型段。据公开资料显示，此后上市的融信后海 （电话：0591-8889 2222）的户型也在69-127㎡，泰禾金尊府 （电话：88936666）则规划有约70-123㎡高层。

　　但是问题也随之出现了。

　　尽管产品类型有所不同，但户型总价上的重叠令五家楼盘均需面对贴身“拉锯战”的局面。板块内一项目营销负责人也坦言：“客群选择多，目标客户易分散也是一个问题。”同时，市区新盘上市增多，类似针对此类客户的改善型产品多有分布，客群就有可能被不断稀释。

　　不过，对冲劲十足的新盘来说，“这都不是事儿”。业内人士林先生分析到：“这样的户型区间，主力要么偏刚需要么就是偏改善型。而泰禾和融信，因为先天的较低容积率，无疑可以将针对改善型的豪宅牌发扬光大。”

　　据泰禾金尊府 （电话：88936666）营销负责人介绍，作为其金系产品开篇，金尊府定为城市中心豪宅。且还有市区罕见的约145㎡-195㎡城央院落，即低密度叠拼产品，为项目加分不少。

　　而融信后海 （电话：0591-8889 2222）则号称具备113米楼间距以及东二环最大中央水景花园。据其负责人表示，“我们的定位也相对高端，希望可以吸引对品质更有追求的高端改善型用户。”

老盘防守 主打性价比

　　相对于新盘高调的豪宅定位，老盘显得更接地气。

　　在价格方面，据cric数据显示，东二环区域内的项目在两三年间涨价逾4000千元/㎡，增速领先于市中心其他板块。正是因为房价上涨过快，导致需求收缩，使目前区域产能较之以往有所下降。

　　然而，面对着“房价天花板”的窘境，后期拿地的项目由于地价较高，在价格方面难以有回旋余地。与其相比，老盘的价格策略就显得更加灵活。因而，目前东二环板块的整体项目也是暗中动价的举动亦是频频显现。

　　如香开新城 （QQ群：221980477） （电话：400-002-0591转8047）推出全新楼栋99-113㎡户型。其中，99㎡针对老业主和员工有内部优惠，总价139万折合14000元/㎡。与此相仿，保利香槟国际 （QQ群：173609942） （电话：400-002-0591转8041）亦不断有特价房推出，而新品存6千抵10万团购特惠，老业主购第二套9折，此外还推出市区少有的40㎡精装小户型逍邦公寓，总价70万元起。保利香槟国际 （QQ群：173609942） （电话：400-002-0591转8041）相关负责人表示：“老盘的雄厚客群基础，以及项目本身的成熟度，都是新盘比不上的优势。”
而其口碑产品更是积累了很多人气。据了解，香开新城 （QQ群：221980477） （电话：400-002-0591转8047）的99㎡主打高赠送率，保利的89㎡、113㎡的婚房最受欢迎。而融侨的89㎡层高六米复式得房率较高，也是其王牌产品。

　　张旭东表示：“这三个盘的热销户型多是100㎡以下，定位更偏重于刚需。对刚需来说，合适的价位和合适的户型，加之市区地段优势，正是其热销的法宝。”