拥挤的明珠小岛

　　如果你有机会乘坐晚间七八点的飞机降落厦门，那一定会发现，整座小岛灯火错落闪耀，璀璨得像一颗真正的明珠。厦门无疑是吸引人的，无论是夏无酷暑、冬无寒霜的温和气候，还是和缓的沙滩海景，以及投入巨大、维护良好的市政和绿化。所有业内人士和厦门市民都异口同声称，厦门楼市，是一个特殊的楼市，这种特殊决定了它必定逆风上扬。

　　程凌虚将这种特殊概括为三个方面：第一，岛内土地稀缺；第二，厦门楼市供不应求，数据显示，今年前五个月，全国百城新房库存量平均为17个月，而新房供需平衡点为12个月，但去年以来，厦门新房库存量仅为6个月，有时甚至仅有4个月；第三，厦门拥有福建省内几乎最好的政治资源、行政资源、经济资源、教育资源、医疗资源乃至景观资源。人们买的不仅仅是房子，而是这些城市的优质资源—周边城市的购房者，一直冲着资源购买厦门的房子，外地人始终是厦门购房的主力。

　　2013年，厦门常住的398万人口中，户籍人口为193万，而外来人口则高达204万。2013年底，厦门又出台政策，停止买房送户口。即自2013年12月10日起，在厦门市出让成交取得土地的商品住房项目，不再享有“购房入户”政策，自2016年1月1日起，购买该市商品住房，不再享有“购房入户”政策。程凌虚认为，这一限制，亦推动了今年房价的上涨。

　　去年年中向莆铁路开通、年底厦深铁路的开通，亦为厦门贡献了广东和江西客源。在厦门的购房客中，本地户籍常年只占一半左右，即便2013年厦门版“国五条”出台，严禁外地户口补交社保后购房，本地户籍的购买者亦只占到53%左右。

　　建发内部人士和多位厦门地产业内人士都确认，购买建发央墅的客人，多为来自全国各地的隐形富豪。炒房的力量并不是该楼盘热销的原因，倒是与厦门众多的豪宅一样，自住和保值才是真正的需求。

公共配套外迁不力

　　按住建部标准：适合人居的人口密度是1平方公里1万人，而厦门岛内是1平方公里1.8万人，人口密度已经超过香港了，通过土地供应引导岛内外均衡发展成了厦门城市建设的发展方向，即控制岛内住宅用地供应，加大岛外土地出让。岛内住宅做减法，以提升城市品位。公共建设做加法，以弥补过去的欠账。近年来，在严控岛内开发强度上，厦门也打出了一系列的“组合拳”，包括严格控制本岛居住用地供给，特别是经营性商品房用地供地。包括为体量较大的项目“减肥”，这一切，都是为了引导本岛人口向岛外新城聚集。

　　不止一位厦门本土的规划专家向时代周报记者表示，厦门岛最佳的人口规模应该在100万人左右，而目前的人数，超出了理想情形一倍不止。

　　过多的人口直接导致岛内交通拥堵，环境污染，舒适度下降。

　　“严控岛内住宅用地”因此也一直是厦门市政府的规划思路。“厦门学香港，就是要让岛内绿化率高、道路宽敞，保持环境优美，人口受控，空间宽松，”程凌虚表示。

　　而一位熟知厦门政界的人士也向时代周报记者表示，厦门规划局一直是“经营城市”的理念，即高价出让地块，再将财政收入高比例地投入市政建设，营造出人居环境，进一步推高岛内房价和地价。

　　多年来，向岛外扩张、疏散人口，一直是厦门市政府努力的方向。“岛内外一体化”和“一核四中心”的提法屡屡见诸各类规划方案、会议决定。将集美、海沧、翔安和同安四区建成四个卫星城，是长期的目标。在交通枢纽布局和道路建设上，厦门可谓不遗余力。

　　厦门原本拥有一个令国内众多城市的游客艳羡的机场：选址就在岛内，离市中心仅10公里，随着成功大道这一无红绿灯的岛内快速路建成，穿越整个岛前往机场，也不过区区15分钟。

　　但它的客流量已经接近年吞吐量2000万人次的承载极限，厦门在去年开工的新机场选址，确定在了翔安区的大蹬岛—它在厦门和泉州的交界处附近，亦在翔安这个最年轻、但已开发大量住宅的行政区内。8.6公里长、投资32亿的翔安海底隧道于2010年开通，亦将新区与本岛的车距从约90分钟缩短为9分钟。而今年6月，厦门的第二条海底隧道，连接本岛与海沧区的海沧海底隧道，也刚刚动工。

　　在此之前，厦门尝试铺轻轨受挫改建的BRT（快速公交系统），使得集美、同安两个工业区与本岛间可有大量人员来往，而已在修建中的地铁，更充分地构建了岛内外的公共交通系统。

　　但与此同时，与北京等城市一样，厦门在政府以及医疗教育资源的外迁上，进行得步履蹒跚。

　　厦门市政府自身搬迁到翔安或者集美的计划一直难以实施。尝试先将教育、医疗、交通枢纽等公共设施迁至岛外各区，以带动人口疏散的计划一直难以实现。

　　厦门最重要的教育资源—厦门大学，已有一部分在2013年秋季搬至翔安，但是厦门大学的宿舍楼还在匆忙赶建过程中。以至于出现女生在答辩途中遭遇不测，多日后尸体才在十多公里外的观音山海水中找到的案件。

　　与此同时，厦大2003年启用，建成数年的庞大漳州校区不得不被闲置，造成大量教学楼、宿舍楼空置，甚至传出了2004年建成、15层高的电梯海景宿舍楼因空置准备爆破拆除的消息。

　　加上“同城化”项目中的厦漳海底隧道迟迟未确定最终方案，开工更是遥遥无期。医院和学校的迁出一样并不顺利，原因在于，无论是这些公共配套的单位本身，还是有权决定的各个部门，谁都不愿意离开厦门本岛。

　　一位不愿透露姓名的厦门公务员表示：我的房子是某校学区房，如果学校搬走了，我的房子不是要跌一大半，还得天天送孩子去岛外上学？

　　新建大型公共配套成了最好的选择，如已经建成的厦门外国语学校海沧附属学校。但公认最优质的厦门第一医院、妇幼医院、中山医院，厦门外国语学校、厦门一中、双十中学等，仍然在岛内未动。